الزام به اخذ گواهی پایان کار ساختمان

گواهی پایان کار ساختمان از مهم ترین مجوزهایی است که برای ساخت و سازهای املاک و فروش آن ها لازم و ضروری است با این مجوز است که مشخص می گردد عملیات ساختمانی به اتمام رسیده است.

سازنده یک ساختمان برای اقدام به ساخت و ساز باید فرآیندی را طی نماید این فرایند شامل انجام اقداماتی است که، از جمله آن اقدامات، می توان اخذ مدارک و مجوزاتی را نام برد. بنابراین ساخت هر ساختمان نیازمند اخذ مجوز هایی از مراجع صالح است. در ابتدا سازنده بایستی برای ساختمانی که قصد احداث آن را دارد پروانه اخذ نمایند که در حقیقت این پروانه مجوزی برای شروع ساخت و ساز می باشد به این منظور باید به شهرداری مراجعه کرده و درخواست صدور پروانه را نماید و در صورتی که بدون اخذ این پروانه شروع به ساخت و ساز نماید شهرداری از ادامه دادن کار جلوگیری می کند چرا که عمل وی غیر قانونی می باشد. همچنین او موظف است در پایان کار زمانی که عملیات احداث ساختمان به پایان رسید مجوزی را تحت عنوان گواهی پایان کار از شهرداری اخذ کند. شهرداری پس از درخواست سازنده مبنی بر اخذ گواهی پایان کار، به بررسی ساختمان احداث شده می‌پردازد تا مطابق با مجوز ساخته شده باشد.

بعد از بررسی ساختمان توسط کارشناسانی که تعیین می گردد یا نظر وی مبنی بر عدم وجود تخلف در ساخت و ساز است که در این صورت گواهی پایان کار را به وی می دهد، و یا اینکه از نظر این مرجع سازنده در ساخت و ساز ساختمان مطابق با مجوز اولیه اقدام نکرده است که در این صورت از دادن گواهی پایان کار به او خودداری می شود. هر ساختمان الزاما باید در پایان کار این گواهی را اخذ نماید چرا که در انتقال سند رسمی حتماً به وجود این گواهی نیاز دارد و بدون آن انتقال سند مالکیت در دفتر اسناد رسمی امکان ندارد. گواهی پایان کار موضوعی است که در این نوشته قصد توضیح و بیان مراحل آن را داریم:

گواهی پایان کار ساختمان چیست؟

همانطور که پیش از این نیز بیان کردیم گواهی پایان کار ساختمان، مدرکی است که بعد از پایان رسیدن فرایند ساخت و ساز با توجه به شناسنامه قبلی ملک صادر می شود و با صدور آن مشخص می شود که این ملک مورد تایید شهرداری و سایر سازمانهای ذیربط از جمله مسکن و شهرسازی، می باشد، اصول لازم و مقررات مربوطه فنی و مقررات شهرداری رعایت گردیده است و تمامی عوارض و مالیات های مربوط به آن پرداخت شده است. شهرداری مأموران و کارشناسان فنی دارد تا به امر بازدید ساختمان بپردازند و احراز نمایند که ساختمان ساخته شده مطابق با نقشه تصویب شده احداث شده است و اینکه مقررات قانونی مربوط به ساختمان سازی رعایت گردیده است و بعد از بررسی و تایید این ماموران و کارشناسان است که گواهی پایان کار به سازنده یا مالک تحویل داده میشود.

چرا می‌گوییم اخذ گواهی پایان کار مهم است؟

گرفتن پایان کار در پایان عملیات احداث ساختمان الزامی می باشد با اخذ این گواهی است که شخص اختیاراتی را در خصوص ساختمان ساخته شده کسب می نماید در این قسمت بیان می‌کنیم که چرا الزاماً باید این گواهی اخذ گردد.

• با اخذ این گواهی است که مشخص می‌شود سازنده در ساخت ملک مطابق با پروانه و مجوز اولیه ساختمان عمل نموده و مرتکب تخلفی نشده است و ساختمان مربوطه را بر اساس معیارهای فنی و شهرداری احداث نموده است و این ساختمان مورد تایید شهرداری و سایر مراجع ذیربط می باشد.
• بدون اینکه شخص گواهی پایان کار داشته باشد امکان اینکه بتواند وام مسکن و یا وام از روی سند خانه را بگیرد وجود ندارد چراکه برای گرفتن وام نیازمند گواهی پایان کار می باشد.
• معمولاً تا قبل از از اینکه شخص گواهی پایان کار را اخذ نماید امکان تنظیم صورت مجلس تفکیکی به وسیله اداره ثبت اسناد و املاک وجود نخواهد داشت و تا زمانی که این صورت مجلس تفکیکی وجود نداشته باشد نمیتوان برای ملک، سند مالکیت مجزا صادر کرد. یعنی نمی توان برای هر یک از واحدهای احداث شده در ساختمان سندی مجزا گرفت. چرا که بعد از پایان کار و تایید مهندس ناظر و صدور پایان کار است که مالک می تواند به دفاتر اسناد رسمی مراجعه نموده و درخواست صدور صورت مجلس تفکیکی را نماید که در اینصورت سردفتر مربوطه درخواست وی را به اداره ثبت اسناد و املاک ارجاع داده و این اداره درخواست را به کارشناسی ارسال می نماید تا صورت مجلس تفکیکی صادر گردد بنابراین مشاهده گردید که بدون اخذ گواهی پایان کار امکان صدور صورتمجلس تفکیکی فراهم نیست.
• همانطور که در مورد قبلی نیز بیان گردید در این صورت امکان صدور سند برای ساختمان و هر یک از واحدها نیز وجود ندارد.
• علاوه بر این سه نفر بدون گرفتن گواهی پایان کار نمیتوان برای ساختمان مورد نظر سند مالکیت مجزا گرفت بلکه به همین دلیل نمیتوان ساختمان را فروخت، چرا که برای فروش ساختمان نیازمند سند رسمی هستیم که در دفاتر اسناد رسمی صورت می گیرد و در این دفاتر انتقال مذکور به ثبت می‌رسد. بنابراین بدون اخذ گواهی پایان کار امکان انتقال ملک از طریق سند رسمی در دفاتر اسناد رسمی وجود نخواهد داشت و البته انتقال ملک بدون سند رسمی و با سند عادی امکان پذیر است.
• گاهی ممکن است یکی از واحدهای یک ساختمان به صورت پیش فروش به شخصی فروخته شود که این قرارداد پیش فروش باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم گردد. باید دراین قرارداد فروشنده متعهد گردد که گواهی پایان کار را اخذ نماید و تاریخ حضور خود در دفتر اسناد رسمی جهت انتقال ملک و حتی دفتر اسناد رسمی را که او متعهد به حضور می گردد، باید تعیین شود و برای عدم حضور او ضمانت اجرایی توسط طرفین در قرارداد مشخص شود. حال در تاریخ تعیین شده یا فروشنده گواهی پایان کار را نگرفته است که در این صورت امکان انتقال ملک از طریق سند رسمی در آن دفترخانه وجود نخواهد داشت، و یا اینکه او گواهی پایان کار را گرفته است که در این صورت دو فرض قابل طرح است، اول این که فروشنده در تاریخ مقرر بین طرفین به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه نموده که در این صورت به تعهدات خود عمل کرده است و ملک به خریدار منتقل می گردد، همچنین ممکن است در تاریخ مقرر شده در قرارداد پیش فروش در دفترخانه ای که تعیین گردیده است حضور نیابد که در این صورت خریدار باید تا پایان وقت اداری در دفترخانه تعیین شده صبر نموده و در پایان وقت اداری از سردفتر مربوطه برای حضور خود گواهی حضور و برای عدم حضور فروشنده گواهی عدم حضور فروشنده را اخذ نماید. با استفاده از این گواهی باید به مرجع ذی صلاح مراجعه کرده و طی دادخواستی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال را خواستار شود.
• در صورتی که فروشنده گواهی پایان کار را اخذ نموده باشد در این صورت دادگاه وی را الزام به تنظیم سند رسمی انتقال ملک خواهد نمود ولی در صورتی که او گواهی پایان کار را اخذ نکرده باشد امکان انتقال به صورت سند رسمی وجود نخواهد داشت که در این صورت خریدار موظف است در دادخواست خود الزام وی به اخذ گواهی پایان کار و سپس الزام به تنظیم سند رسمی را از او بخواهد.

لازم به ذکر است که دادگاه صالح برای الزام فروشنده به اخذ گواهی پایان کار دادگاه محل وقوع ملک ای است که اخذ پایان کار آن مورد دعوا است.

دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار

لزوم تقدیم دادخواست: دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار مانند هر دعوای دیگری نیازمند تقدیم دادخواست است یعنی در صورتی که سازنده پس از اتمام عملیات ساخت ساختمان گواهی پایان کار را دریافت نکند؛ خریدار می تواند طی دادخواستی الزام وی به اخذ گواهی پایان کار را از مراجع قضایی خواستار گردد همچنین خریدار می تواند خسارت تاخیر در تادیه و همچنین هزینه های دادرسی و حق الوکاله را که به وکیل پرداخت نموده است را نیز از وی بگیرد. دادخواست الزام به اخذ گواهی پایان کار می‌تواند توسط مالک و یا نماینده قانونی وی تقدیم گردد.

البته لازم به ذکر است که هدف اصلی خریدار از طرح این دادخواست خوردن سند به نام است و بنابراین بهتر است که همزمان با الزام به اخذ صورت مجلس تفکیکی و الزام به تنظیم سند رسمی ملک نیز تعیین دادخواست به دادگاه ارائه گردد.

بیشتر بخوانید: مراحل انتقال سند رسمی ملک، آپارتمان و زمین

برای الزام فروشنده به اخذ گواهی پایان کار به کدام دادگاه مراجعه نماییم

خریدار برای الزام فروشنده به اخذ پایان کار بایستی به دادگاهی مراجعه کند که محل وقوع ملک در آن جاست. بنابراین دادگاه محل وقوع ملکی که خریدار گواهی پایان کار آن را می‌خواهد دادگاه صالح می باشد.

هزینه دادرسی دعوای الزام به اخذ پایان کار مطابق با هزینه دادرسی دعاوی غیر مالی است.

مدارک لازم برای طرح دعوای الزام به اخذ گواهی پایان کار

خریداری که قصد دارد فروشنده را طی دادخواست الزام به اخذ پایان کار نماید باید مدارکی را ارائه کند از جمله مدارک شناسایی خود مانند کارت ملی و شناسنامه، مدارک مستند یا قولنامه و قراردادی که بین او و فروشنده منعقد گردیده است، کپی قرارداد مشارکت در ساخت که وکالت کاری سازنده در آن قید شده باشد، نظری را که کارشناسی مبنی بر اتمام عملیات ساختمانی صادر کرده است را نیز باید ارائه نمایند همچنین اگر دلایل و مستندات دیگری دارد لازم است که ارائه کند.

فرایند اخذ گواهی پایان کار

• جهت صدور گواهی پایان کار ابتدا مالک یا سازنده باید درخواستی را به مرجع مربوطه تقدیم نماید این مرجع در صورتی که پروانه ساختمان از سوی شهرداری صادر گردیده باشد، همان شهرداری خواهد بود و در صورتی که آن منطقه فاقد شهرداری است پروانه ساخت و همچنین گواهی پایان کار زیر نظر وزارت کشوراز طریق دهیاری ها، بخشداری ها، فرمانداری‌ها و استانداریها صادر خواهد گردید.
• شخص متقاضی اخذ گواهی پایان کار باید به مرجع مربوطه مراجعه کرده و مدارکی را که برای اخذ این گواهی لازم است تقدیم آن مرجع نموده و سپس فرم درخواست پایان کار را تکمیل نماید در حقیقت با تکمیل نمودن این فرم خواهان صدور این گواهی می‌شود.

           مدارک مورد نیاز برای صدور گواهی پایان کار ساختمان:

1. اصل و کپی سند مالکیت
2. اصل و کپی شناسنامه وکارت ملی
3.  درصورت فوت مالک اصل و کپی انحصار وراثت و کپی مدارک شناسایی ورثه
4.  اصل و کپی فیش عوارض نوسازی سالیانه
5.  اصل و کپی فیش آب، برق، گاز، تلفن
6.  ارائه کارت سازه، برگه اتمام عملیات ساختمانی و کلیه گزارشات مرحله‌ای و همچنین تادییه استاندارد برای آسانسور در ساختمان‌های نوساز
7.  اصل و کپی پروانه ساختمانی
8.  نقشه معماری ملک دارایی مهر شهرداری منطقه به همراه CD

• درخواست مذکور را باید به واحد دبیرخانه شهرداری همراه با سند مالکیت ارائه نمایند که در این صورت برای بازدید از ساختمان کارشناس دفتر فنی تعیین می گردد و زمان حضور کارشناس مشخص میشود.
• کارشناس دفتر فنی شهرداری در تاریخ تعیین شده به محل ساختمان مربوط مراجعه می کند و به بازدید از ساختمان می پردازند و در پایان بازدید گزارشی را تهیه می نمایند و به شهرداری ارائه میکند.
• گزارشی که در مرحله قبل صادر گردید در این مرحله توسط  مسئول فنی و شهرسازی مورد بررسی قرار می گیرد و دستور محاسبه صادر می گردد که بنابر این دستور محاسب به کنترل زیربنا با توجه به گزارش مامور فنی و پروانه ساختمان از نظر اضافه متراژ و کسری پارکینگ می پردازد. در این مرحله محاسبه یا مطابقت گزارش مامور فنی و پروانه ساختمان را تایید می کند که شخص در این صورت باید ادامه روند اخذ گواهی پایان کار را طی نماید، و یا اینکه این موضوع با عدم تایید محاسب مواجه می گردد که در این صورت موضوع به کمیسیون ماده ۱۰۰ شهرداری ارجاع می گردد. در این مرحله از مالک دعوت می شود که ظرف ۱۰ روز در مرجع مربوطه حاضر شده و توضیح خود را به صورت کتبی ارائه نماید ، پس از پایان ۱۰ روز کمیسیون ماده ۱۰۰ اقدام به صدور نظر خود خواهد نمود که نظر وی ممکن است در اخذ مقداری جریمه از مالک باشد که در این صورت مالک باید جریمه مذکور را بپردازد و اگر از پرداخت این جریمه امتناع نماید موضوع به کمیسیون تجدید نظر ماده صد ارجاع می گردد و ممکن است در این کمیسیون رای مبنی بر تخریب ساختمان داده شود، همچنین نظر کمیسیون ماده ۱۰۰ ممکن است پرداخت جریمه از جانب مالک نباشد بلکه نظر وی بر تخریب بنا باشد که در این صورت رای به مالک ابلاغ می گردد و مالک دو ماه وقت دارد تا از این رای در دیوان عدالت اداری اعتراض کند و در صورتی که او اعتراضی به عمل نیاورده و اقدامی انجام ندهد پس از پایان دو ماه اقدامات قانونی انجام خواهد گرفت.
• در صورتی که نظر شهرداری مبنی بر عدم وجود خلافی در ساخت و ساز باشد در این صورت شخص باید به واحد محاسبات مراجعه کرده و در صورتی که بدهی قبلی دارد باید بدهی خود را پرداخته وسپس مدارک را تکمیل کندو سپس پیش نویسی تهیه میشود. همچنین ممکن است در رجوع به واحد محاسبات مشخص کرد که شخص هیچ بدهی قبلی را ندارد که در این صورت نیز وی به تکمیل مدارک می‌پردازد و سپس پیش نویسی تهیه می گردد.
• بعد از طی این مراحل درخواست مذکور برای تایید نزد رئیس نظارت فنی معاون شهرسازی و معماری منطقه و شهردار منطقه ارسال می گردد و در صورتی که درخواست از جانب این مقامات تایید کردند در این مرحله است که گواهی پایان کار صادر خواهد گردید.

نمونه دادخواست  دعوای الزام به اخذ پایان کار

ریاست محترم دادگاه های عمومی …

با سلام

ریاست محترم مجتمع قضایی  “نام شهرستان محل وقوع ملک”

باسلام احتراماً به استحضارمی رساند: اینجانب به نشانی مذکور برابر قرارداد مورخ ……..،‌ …. دانگ ……. باب آپارتمان واقع در نشانی ………………………………. از پلاک ثبتی ……… / ……… بخش … “شماره ونام شهرستان” را از خوانده/خواندگان خریداری نموده و مبلغ ……………….. ریال از بهای آن نیز پرداخت شده است. علیرغم ایفاء تعهداتم بعنوان خریدار، متأسفانه خوانده/خواندگان مذکور از اجرای مفاد قرارداد امتناع نموده و در جهت تکمیل ساختمان احداثی و اخذ صورتمجلی تفکیکی اقدامی ننموده اند . اینک اولاً پیش از حلول جلسه رسیدگی صدور دستور استعلام ثبتی و صدور گواهی توسط دفتر دادگاه جهت اخذ تأییدیه  حضور در دفترخانه و با وصول پاسخ استعلام صدور دستور موقت بر منع نقل و انتقال پلاک مذکورو اجرای فوری آن مستنداً‌به مواد ۳۱۰ و ۳۲۰ قانون آئین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب استدعا می شود. ثانیاً با عنایت به مراتب فوق و امتناع خوانده/خواندگان از اجرای مفاد قرارداد، صدور حکم محکومیت ایشان به تکمیل ساختمان احداثی (موضوع قرارداد مذکور ) و اخذ صورتمجلس تفکیکی  تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله و تحویل مبیع به اینجانب به استناد مواد۱۰، ۲۲۰ الی ۲۲۵، ۲۳۸، ۲۳۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی به انضمام جمیع لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه و خسارات و هزینه دادرسی درخواست می گردد.

نمونه رای در دعوای الزام به اخذ پایان کار

چکیده رای در خصوص الزام به اخذ پایان کار:

چنانچه در خصوص ملکی پایان کار صادر نشده و صورتمجلس تفکیکی نیز اخذ نگردیده باشد چون صدور سند رسمی مستلزم دو مقدمه فوق است دعوای الزام به تنظیم سند رسمی بدون تقاضای الزام به اخذ مجوزهای لازم مذکور قابلیت استماع ندارد.

رای بدوی:

در خصوص دعوای…و خاتم….با وکالت…. به طرفیت۱-…۲-… به خواسته الزام خواندگان به حضور در دفترخانه و تنظیم سند رسمی انتقال یک باب آپارتمان پلاک ثبتی… واقع در بخش… تهران و تحویل مبیع به انضمام خسارت تاخیر تادیه از خوانده ردیف اول از تاریخ ۳ /۷/۸۷ لغایت صدور حکم و هزینه دادرسی و حق الوکاله وکیل.

از توجه به اوراق پرونده و با عنایت به این که خواهان و وکلا وی در جهت اثبات ادعا بیع نامه عادی را ارائه و احد خواندگان در جلسه دادگاه حاضر و عنوان نموده که حسب توافق با آقای ح.ح.(خوانده دیگر دعوا قرار بود تا اتمام کار آپارتمانی فروخته نشود، خوانده ردیف اول حاضر نشده و طی لایحه‌ای مدعی فسخ بیع نامه گردیده و از حضور و ارائه اصول اسناد خودداری نموده است دادگاه با توجه به مراتب فوق و با توجه به اینکه وقوع عقد بیع محرز است و با توجه به مالکیت خوانندگان برابر استعلام ثبتی و از آنجا که احدی از طرفین، مدعی فسخ مدارک و اصل اسناد را ارائه نکرده است دادگاه دعوای خواهان را ثابت تشخیص و مستند به مواد ۱۰ – ۲۲۰ از قانون مدنی و مواد ۱۹۸ – ۵۱۹ از قانون آیین دادرسی مدنی حکم به الزام خواندگان به حضور در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی در حق خواهان و تحویل مبیع توسط خوانده ردیف اول صادر و اعلام می نماید.

همچنین خوانندگان فوق الذکر را به پرداخت هزینه دادرسی و حق الوکاله در حق خواهان محکوم می نماید.

در خصوص خواسته دیگر خواهان مبنی بر تاخیر تادیه با توجه به اینکه خوانده ردیف اول فروشنده بوده دادگاه نامبرده را به پرداخت خسارت تاخیر در تحویل مطابق قرارداد از قرار روزی…. هزار تومان از تاریخ ۱۵/۷/۸۷ لغایت صدور حکم محکوم می نماید.

رای صادره حضوری و ظرف ۲۰ روز پس از ابلاغ قابل اعتراض در محاکم تجدید نظر استان می باشد.

دادرس شعبه… دادگاه عمومی حقوقی تهران

رای دادگاه تجدید نظر(الزام به اخذ پایان کار)

در خصوص تجدید نظر خواهی…و…به طرفیت… از دادنامه شماره…مورخ…شعبه… دادگاه عمومی حقوقی تهران که به موجب آن دعوای تجدیدنظرخوانده به طرفیت تجدیدنظرخواه آنها به خواسته الزام در دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی یک واحد آپارتمان در پلاک ثبتی… واقع در بخش… تهران و تحویل مبیع که ح.ح به تحویل آپارتمان محکوم گردیده و هر دو نفر تجدیدنظرخواه به حضور در دفتر اسناد رسمی ملزم گردیده صرف نظر از این که خواهان اولیه رابطه قراردادی با الف.م. ندارد و از جهت اینکه نامبرده مالک رسمی است ایشان را طرف دعوا قرار داده است چون در خصوص ملک مذکور پایان کار صادر نشده است و صورتمجلس تفکیکی نیز اخذ نگردیده و صدور سند رسمی مستلزم اخذ پایان کار و صورتمجلس تفکیکی است بنابراین اعتراض معترضین در این بخش وارد است و به استناد ماده ۳۵۸ قانون آیین دادرسی دادگاههای عمومی و انقلاب در امور مدنی با نقض دادنامه معترضان آن در این بخش دعوای خواهان اولیه قابلیت استماع نداشته و به استناد ماده ۲ از همان قانون قرار رد دعوای ایشان در این قسمت صادر می گردد و اما در خصوص اعتراض ح.ح. به بخش دیگر دادنامه که حکایت از محکومیت ایشان به تحویل مبیع دارد نظر به مبایعه نامه استنادی و صرفنظر از ادعای اقاله آن چون دلیلی بر اقاله توسط معترض ارائه نگردیده است و اعتراض معترض مطابقتی با شقوق ماده ۳۴۸ قانون مرقوم نداشته لذا مستند به ماده ۳۵۸ از قانون فوق الذکر دادنامه تجدیدنظرخواسته در این قسمت تایید می گردد.

رای صادره قطعی است.

رئیس شعبه… دادگاه تجدید نظر استان تهران-مستشار دادگاه