«مبایعه نامه املاک و مستغلات»، قراردادی است خصوصی بین خریدار و فروشنده که به موجب آن متعهد می شوند ملکی را بین خود خرید و فروش نمایند.
اگرچه به موجب مبایعه نامه، عمل خرید و فروش انجام می شود، لیکن در نگارش و تنظیم آن اصول و قواعد خاصی باید لحاظ شود تا ارزش حقوقی آن به درستی تامین گردد.
لذا در این مقاله سعی نموده ایم ضمن آشنایی کاربران با مفهوم دقیق مبایعه نامه، ارزش حقوقی آن نزد محاکم، تفاوت های آن با سایر اسناد مشابه نظیر قولنامه و… به نحوه تنظیم و نگارش صحیح آن نیز بپردازیم.
مبایعه نامه چیست؟
«مبایعه نامه» یا «بیع نامه» (از مصدر بیع به معنای خرید و فروش)، قراردادی است برای انجام عمل خرید و فروش بین خریدار و فروشنده که به موجب آن، ملک یا مالی مشخص را در قبال مبلغ تعیین شده و در موعد معین، مورد معامله قرار می دهند.
اگرچه غالباً این سند برای معامله املاک و مستغلات به کار می رود ولی از لحاظ حقوقی، هیچ منعی برای کاربرد آن درخصوص هر مالی که قصد خرید و فروش آن را داشته باشیم وجود ندارد. لذا می توان برای مثال، بابت فروش چند دستگاه موبایل نیز از آن استفاده نمود.
ارزش حقوقی قولنامه- بار اثباتی قولنامه در محاکم
در ارتباط با قولنامه، این سوال بسیار مطرح می شود که تنظیم مبایعه نامه چه فایده ای دارد؟ آیا به وسیله آن می توان مالکیت شخصی را اثبات نمود؟ صرف تنظیم یک مبایعه نامه برای انتقال مالکیت کافیست و یا طرفین میبایست پس از آن اقدام به تنظیم سند رسمی هم بنمایند؟
بله از طریق مبایعه نامه، معامله خرید و فروش بین طرفین انجام می شود زیرا مطابق حقوق ایران اصل بر رضایی بودن قرارداد هاست به این معنا که برای انجام یک قرارداد، فقط توافق طرفین کافیست مگر آنکه قانون رعایت تشریفات خاصی را مقرر کرده باشد). ولی اثبات انتقال مالکیت بدون داشتن سند رسمی دشوار است.
سند رسمی، سندی است که در دفترخانه اسناد رسمی و در حضور مأمورین آن تنظیم می شود. با این وصف، مبایعه نامه یک سند رسمی محسوب نمی شود بلکه یک سند عادی می باشد.
بیشتر بخوانید: مطالب کاربردی و عملی الزام به تنظیم سند رسمی ملک و خودرو
تفاوت سند رسمی و عادی
همانطور که ذکر شد «سند رسمی» سندی هست که به وسیله ماموران رسمی و در حیطه صلاحیت آنها تنظیم می‌شود مثلاً شناسنامه در مقابل اسناد رسمی، اسناد عادی قراردارند که در دفترخانه تنظیم نمی شوند بلکه صرفاً بین دو طرف قرارداد، برای مثال خریدار و فروشنده، منعقد می شود.
اسناد رسمی بار اثباتی بالایی برخوردارند و به محض ارایه آن ها به دادگاه، مالکیت دارنده آن اثبات می شود درحالیکه اسناد عادی از چنین امتیازی برخوردار نیستند.
با این اوصاف درخصوص مبایعه نامه املاک و مستغلات نیز باید گفت،صرفاً جنبه ایجاد تعهد برای طرفین دارد یعنی به موجب آن فروشنده متعهد می شود ملک را در تاریخ معینی از طریق سند رسمی به خریدار منتقل کند و خریدار نیز تعهد می نماید، ثمن (مبلغ معامله) را به فروشنده تحویل دهد.
حال چنانچه هر کدام از آن ها از این تعهد خود سرباز زنند، می توان به دادگاه مراجعه نمود و از طریق مبایعه نامه، آن ها را ملزم به انجام تعهد نمود.
تفاوت مبایعه نامه و قولنامه
«قولنامه» نیز مانند «مبایعه نامه» سندی عادی است که به موجب آن، طرفین قول انجام کاری را در تاریخ معین به یکدیگر می دهند. برای مثال بین مالک و موجر قولنامه ای منعقد می شود و به موجب آن قرار بر آن می شود که مبلغی تحت عنوان اجاره در مواعد مقرر توسط مستأجر پرداخت و مالک نیز، ملک خود را برای مدت معین در اختیار مستأجر قرار دهد.
حال چنانچه هر کدام از مالک و مستأجر از انجام وظیفه خود تخطی نمایند می توان به دادگاه مراجعه و به استناد قولنامه الزام آن ها را از دادگاه درخواست نمود.
«قولنامه» نیز مانند مبایعه نامه یک سند عادیست برای ایجاد یک تعهد حقوقی. با این تفاوت که:
۱- بیع نامه فقط برای انجام عمل خرید و فروش بکار می رود درحالی که قولنامه برای هرگونه اعمال حقوقی دیگر قابل استفاده است.
۲- قولنامه وعده انجام تعهدی در آینده است و نه خود انجام تعهد. برای مثال زمانی که خریدار و فروشنده ملکی قصد انجام معامله ای دارند لیکن به دلایلی مانند آماده نبودن سند یا نداشتن پایان کار و… قادر به انجام معامله نمی باشند از طریق قولنامه، خریدار و فروشنده متعهد می شوند در موعد ی معین در آینده، در دفترخانه حاضر شوند و ملکی را مورد معامله قرار دهند. در حالیکه از طریق مبایعه نامه عمل بیع (خرید و فروش) صورت می گیرد ولی در مورد املاک و مستغلات تا زمانی که انتقال مالکیت از طریق سند رسمی به ثبت نرسد، بطور کامل انجام نمی شود.
نمونه فرم مبایعه نامه
جهت آشنایی بیشتر کاربران در زیر نمونه ای از فرم چاپی آماده مبایعه نامه را ارایه می نماییم
نمونه فرم آماده مبایعه نامه:
| خلاصه اين قرارداد در صفحه دفتر
ثبت مشاور ، جلد به شماره در تاريخ / / 13 ثبت شده است. |
| مشاور املاك
حوزه ثبتي |
| وزارت بازرگاني
مجمع امور صنفي توزيعي – خدماتي اتحاديه صنف مشاورين معاملات املاك |
| بنام خدا
يا ايها الذين آمنوا اوفوا بالعقود اي كساني كه ايمان آورده ايد به عهد و ايماني كه مي بنديد وفا كنيد. قرآن مجيد آيه يك سوره مباركه مائده |
| قوه قضاييه
سازمان ثبت اسناد و املاك كشور اداره كل امور اسناد و سردفتران |
| مبايعه نامه (سري ۱/ج/۸۶) |
ماده ۱ : طرفين قرارداد
1-1- فروشنده/فروشندگان فرزند به شماره شناسنامه صادره از کدملي متولد ساکن تلفن
با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت فرزند به شماره شناسنامه متولد به موجب
۲-۱- خريدار/خريداران فرزند به شماره شناسنامه صادره از کد ملي متولد ساکن تلفن
با وکالت/قيمومت/ولايت/وصايت فرزند به شماره شناسنامه متولد بموجب
ماده ۲: موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارتست از انتقال دانگ از داراي پلاک ثبتي شماره فرعي از اصلي . قطعه واقـع در بخش حوزه ثبتي به مساحت متر مربع دارای سند مالکیت به شماره سریال صفحه دفتر بانضمام دانگ پارکینگ شماره فرعی و دانگ انبار شماره فرعی از اصلی طبق سند رهنی شماره دفتر اسناد رسمی مورد رهن بانک داراي حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصي / اشتراکي / شوفاژ / روشن / غيرروشن / کولر/ تلفن داير/ غير داير به شماره به نشاني
ماده ۳ : ثمن معامله
مبلغ ریال معادل تومان وجه رایج مملکتی تعیین و مورد توافق و تراضی طرفین قرار گرفت که به شرح ذیل از سوی خریدار / خریداران پرداخت می گردد .
۱-۳- مبلغ ريال معادل تومان نقداً به موجب چک شماره عهده بانک مورخ فی المجلس از ناحیه خریدار / خریداران به فروشنده به عنوان قسمتی از ثمن معامله پرداخت و فروشنده / فروشندگان با امضاء این مبایعه نامه اقرار به اخذ مبلغ فوق نموده اند.
۲-۳- بقیه ثمن معامله که مبلغ ريال معادل تومان می باشد توافق گردید به شرح ذیل پرداخت گردد :
|
|
تنظیم مبایعه نامه- محتویات و شرایط مبایعه نامه
برای آنکه یک مبایعه نامه در محاکم قابل استناد باشد و به عبارت دیگر، دارای ارزش حقوقی گفته شده باشد باید مطابق قواعد و اصول خاصی تنظیم گردد که در ادامه به تفصیل، به آن می پردازیم.
اصولاً هر مبایعه نامه، از هفت بند به قرار زیر تشکیل شده است که باید به دقت و با در نظر گرفتن نکات حقوقی تکمیل گردد.
بند ۱: طرفین قرارد ( خریدار و فروشنده)
در این قسمت می بایست مشخصات کامل فروشنده و خریدار و با قید کد ملی و شماره شناسنامه آنها، وارد شود. بنابر احتیاط لازم توصیه می شود قبل از تنظیم مبایعه نامه طرفین نسبت به احراز هویت یکدیگر به طور کامل اقدام نمایند.
ماده بند۲: مشخصات موضوع معامله
در این قسمت، مشخصات کامل ملک مورد معامله از قبیل نوع آن (مسکونی، اداری، تجاری) مشخصات پلاک ثبتی،متراژ، مشخصات اصلی سند شامل شماره سند و دفتر و مشترکات آب و برق و گاز و تلفن،سال ساخت و نوع اسکلت، شخصی بودن یا اوقافی بودن، گرمایش و سرمایش و …باید درج گردد. مهمترین بخش از این بند که حتماً باید چک شود آدرس دقیق و صحت کد رهگیری می باشد.
بند ۳: ثمن (بها) معامله
در این قسمت، قیمتی که برای مورد معامله توافق شده و همچنین شیوه پرداخت آن ازقبیل اقساط یا نقد و وسیله پرداخت از قبیل چک یا سفته باید قید شود.
بند ۴: شرایط مرتبط به تنظیم سند
شرایط مربوط به تنظیم سند شامل ۵ماده به قرار زیر می باشد:
- ۱-۴: تاریخ حضور در دفترخانه که طرفین در همان تاریخ مکلف به حضور جهت تنظیم سند می باشند.
- ۲-۴: این بند در خصوص مواردیست که سندی در رهن بانک می باشد و فروشنده را مکلف به فک رهن تا قبل از تنظیم سند در دفترخانه می نماید.
- ۳-۴: هریک از طرفین درصورت عدم حضور طرف مقابل می تواند از سردفتر اسناد رسمی گواهینامه عدم حضور دریافت نمایند گواهی عدم حضور تنها در همان دفترخانه قید شده در مبایعه نامه صدور می شود.
- ۴-۴: عدم ارائه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از سوی فروشنده که شامل مفاصا حساب مالیات و مفاصا حساب شهرداری و استعلام ثبت و در صورت نیاز پایانکار و عدم حضور خریدار در دفترخانه منجر به صدور گواهی عدم حضور و دریافت خسارت روزانه در وجه طرف مقابل خواهد گردید.
- ۵-۴: تاریخ انعقاد قرارداد و تاریخ تنظیم سند در دفترخانه می باشد.
بند ۵: شرایط مرتبط با تحویل مورد معامله
این بند شامل دو مورد است:
- ۱-۵: تاریخ تحویل ملک به صورت کامل و بدون مشکل با تمامی انشعابات که در صورت عدم اجرای تعهدات، فروشنده مکلف به پرداخت خسارت قید شده در بند ۵ ماده ۶ مبایعه نامه املاک خواهد بود.
- ۲-۵: در صورتی که ملک خریداری شده به هر علتی غیر قابل انتقال به نام خریدار باشد فروشنده علاوه بر برگرداندن مبلغ پرداختی خریدار، می بایست مبلغ خسارت قید شده در قرارداد را به خریدار بپردازد.
بند ۶: آثار قرارداد
آثار قرارداد شامل ۷ بخش است.
- ۱-۶: این بند فروشنده را مکلف به آماده نمودن کلیه مدارک مورد نیاز جهت تنظیم سند از تمامی مراجع و ادارات از جمله دارایی، اداره آب، برق، مخابرات و… می نماید و فروشنده باید تا قبل از تنظیم سند رسمی بدهی های ملک را پرداخت نموده باشد.
- ۲-۶: این بند مربوط به تسویه شهرداری و اداره مالیات و اوقاف می باشد. لازم به ذکر است هزینه تنظیم سند رهنی بر عهده خریدار می باشد.
- ۳-۶: این بند مقرر می نماید که افزایش و حتی کاهش قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار چگونه تاثیری در مبایعه نامه و ثمن آن نخواهد داشت.
- ۴-۶: مطابق این بند کلیه اختیارات فسخ و ابطال قرارداد از طرفین سلب گردیده است و مبایعه نامه به هیچ وجه قابل فسخ نمی باشد.
- ۵-۶: مطابق این بند چنانچه طرفین هر یک از تعهدات مالی و غیره خود را انجام ندهند باید بطور روزانه هر مبلغی که در مبایعه نامه ذکر گردیده است را به طرف مقابل پرداخت کنند.
- ۶-۶: قرارداد مبایعه نامه بدون داشتن مهر و امضاء صاحب پروانه کسب بی اعتبار می باشد و توصیه می شود پروانه کسب مشاور املاک رویت شود.
- ۷-۶: طرفین را ملزم می نماید اصل سند و مدرک شناسایی طرف مقابل را ببینند تا اطمینان یابند با خود صاحب سند معامله می کنند تا با این کار از دلالی و خرید دست دوم در امان باشند.
ماده ۷: طرفین معامله
فایل طرفین معامله خود شامل ۶ بند می باشد:
- ۱-۷: شامل پرداخت حق الزحمه مشاور املاک بر اساس نرخ اتحادیه می باشد.
- ۲-۷: مطابق این بند فسخ مبایعه نامه املاک هیچ تاثیری در پرداخت حق الزحمه مشاور نخواهد داشت.
- ۳-۷: علاوه بر حق الزحمه مشاور املاک ۹% مالیات ارزش افزوده ازطرفین اخذ می گردد.
- ۴-۷: درست وارد کردن اطلاعات تماس طرفین می باشد زیرا در صورت اشتباه وارد کردن شماره تماس اطلاعات مربوط به قرارداد شامل کد رهگیری و غیره برای شما ارسال نمی گردد.
- ۵-۷: نحوه ثبت نام در سامانه پیامکی اتحادیه املاک
- ۶-۷: نحوه استعلام کد رهگیری با ارسال پیامک هست.
ممنون مطلب تون عالی بود
چیکار کنیم مبایعه نامه و قولنامه مون معتبر باشه؟ فقط شاهد کافیه؟
قولنامه تعهد بر بیع است و اثبات این که معامله واقعا منعقد شده مشکل است منتها درمورد مبایعه نامه شما با وجود دو یا چند شاهد راحت اثبات می کنید معامله را. با این وجود باز تنظیم سند رسمی از جهت اطمینان بهترین گزینه است.
سه سال پیش خانه ام که در بهترین نقطه شهر بود را فروختم تا دیون مردم را بدهم و از مانده ان خانه ای را برای خانواده خریداری نمایم که فرزند ناخلفم مداخله کرد و گفت که پول های محصول از خانه را به ایشان بدهم تا ضمن پرداخت دیون برایمان خانه ای را بخرد، خانه خریداری شده و در بنگاه مبایعه نامه به اسم بنده ثبت شد و فروشنده مبلغی را تا اتمام کار ساخت دریافت نمود. ولی متاسفانه به علت این که پول ها نزد فرزند ناخلفم بود هنگام ثبت سند در دفتر خانه منزل خریداری شده را به نام خود ثبت کرد و بنده مانده ام با دیون مردم و خانه ای که به نام فرزند شده در این مورد بنده باید در محاکم قضایی شاکی از چه کسی باشم ” بنگاه دار، فروشنده، دفترخانه و یا فرزندم” لطفا ارشاد نمایید
سلام میتونید از فرزندتون از باب خیانت در امانت شکایت کنید
با سلام قراردادهایی که مفاصا دارن رو چگونه بدون پرداختشون کدرهگیریشون رو بگیرم؟؟؟
با سلام و وقت بخیر. بنده به همراه همسرم اخیرا یه قطعه باغ خریداری کرده ایم که در قسمت خریداران مبایعه نامه به ترتیب نام همسرم و بعدا نام بنده قید شده است سوالی که برام مطرحه اینکه با توجه به اینکه سهم یا دانگ خریداران قید نشده است. در واقع سهم خریداران از مورد معامله چقدر می باشد؟ خیلی ممنون که پاسخ من رو بفرمایین
سلام علی الاصول بالمناصفه هستش
سلام خسته نباشین
من با بردارم زمین خریداری کردم نصف نصف
موقعه قلنامه کردن من نرفتم بیرون از شهر بودم
بعداز چند ماه قلنامه رو نگاه کردم اسمم توی ولایت وصایت هست .یعنی زمینو شریکم یا بعداز فوتش به من میرسه؟؟؟
سلام قولنامه را برای ما بفرستین تا بررسی کنیم ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰
سلام خسته نباشین
من با بردارم زمین خریداری کردم نصف نصف
موقعه قلنامه کردن من نرفتم بیرون از شهر بودم
بعداز چند ماه قلنامه رو نگاه کردم اسمم توی ولایت وصایت هست
توی خریداران نیست فقط اسمه داداشم هست .یعنی زمینو شریکم یا بعداز فوتش به من میرسه؟؟؟
سلام خسته نباشین
من با بردارم یک تیکه زمین خریداری کردم نصف نصف
من موقعه قلنامه کردن بیرون از شهر بودم
اسمه من توی ولایت ووصایت هست
توی خریداران نیست
سوال پیش امده واسم یعنی من شریک نیستم زمینو
بعداز فوت برادرم به من میرسه ؟؟؟
سلام در مبایعه نامه خرید آپارتمان در قسمت توضیحات نوشته شده توافق گردید . از پاکینگ ها و انباری واحد دیگری مربوط به مالک استفاده نمایم، ولی در سند پارکینگ و انباری مربوط به آپارتمان ذکر شده ،پس از گذشت سه سال از مالک قبلی خواستم ، پارکینگ و انباری سندی را که در طبقه اول هست بمن تحویل دهند، میگوینددر مبایعه نامه نوشته ایم تا موقع فروش پارکینگ ما در طبقه پائین استفاده کنید ،که البته نوشته مبایعه نامه متعاقب هماهنگی لفظی برای چند ماه بوده است ،آیا بعد از زدن سند مبایعه نامه معتبر است ومالک قبلی میتواند به آن استناد کند ممنون
سلام هر مطلبی که در مبایعه نامه امده ملاک است
سلام ما یک پیش فروش خریدیم که حوزه ثبتی در پیشفروش غار نوشته ولی در سند قدس نوشته شده و ما ملک را فروختیم همان املاک که پیش فروش را خریدیم برای ما و طرف مقابل قدس نوشته مشکلی پیش میاد ؟؟؟؟
سلام خسته نباشید برای تنظیم مبایعه نامه درصورتی که ملک موردمعامله فقط به صورت وکالت به نام فروشنده باشد برای تنظیم مبایعه نامه درقسمت فروشنده باید نام صاحب سند اصلی روقید نمود یا باید ذکرشود فلانی که وکالت به اسم دارد باوکالت ازصاحب سند
سلام وخشته نباشید
من یک معامله ای درمسکن مهرانجام داده ام که متوجه شدم مشاوراملاک با فرشونده تبانی کرده وقیمت رابیش ازقیمت معلوق به مافروخته است ومستنداتی ازفروشنده دراختیارخودوماقرارنداد ومن هم که کلا ازمسکن مهربی خبر بودم به حرف مشاوراملاک اعتمادکردم ومبایعه نامه راامضا کردم ولی فردای آن روز به مشاوراملاک مراجعه کردم که معامله رافسخ کنم ولی مشاوراملاک ازاین موضوع امتناع کردومن برای اینکه دلایلی برای حرفهای خود داشته باشم به صورت مخفیانه ازمشاوراملاک فیلم گرفتم ومشاوراملاک صراحتا اعلام می کندکه با فروشنده تبانی کرده آیا می توانم به طبق اعتراقات خود درفیلم معامله رافسخ کنم
سلام زمینی که سندنداشته باشدوطرفین قبول نمایند ایابازهم فروشنده ملزم یه سندهست یاجای خالی سند خالی بزاریم یاخط تیره بکشیم .باتشکر
سلام زمینی که سندنداشته باشدوطرفین قبول نمایند ایابازهم فروشنده ملزم یه سندهست یاجای خالی سند خالی بزاریم یاخط تیره بکشیم سوال دیگه وکیل فروشنده امضاکند نیازی به امضاوحضورمالک هست یاخیر؟
آیا موقع خرید خانه سنددار،مبلغی را پرداخت کردیم و مابقی مانده تا خانه رهن برود و مبلغ به فروشنده تحویل داده شود و بعد سند بزنیم،
آیا تا موقع سند هیچ مبایعه نامه نباید دست خریدار باشد؟
آیا موقع قردار داد و پیش پرداخت و نوشتن مبایعه نامه ،هیچ نوشته ای نباید به خریدار ،توسط بنگاه داده شود؟
ممنون میشم اگر جواب بدین
سلام:باید مبایعه نامه بایددست خریدار باشد.
بعداز تنظيم مبايعه نامه تا زمان حضور متعاملين در دفترخانه و تنظيم سند قطعي اصل اسناد مالكيت ميبايست نزد چه شخصی قراربگیرد ؟
فروشنده ،خريدار و یا مشاوراملاک (واسطه)
آیا قانونگذار رویه خاصی رو در این زمینه مشخص کرده است
سلام، منظور از بموجب در مبایعه نامه دقیقا” چیست و جلوی بموجب چه باید نوشته شود و مشخصات چه کسی درج گردد؟
سلام
در مبابعه نامه ای که بین مادرم و بنده تنطیم گردیده چون مادرم ملک را بصورت رایگان به من واگذار کرد ، مشاور املاک در قسمت ثمن معامله نوشته بصورت هبه واگذار گردید و توضیح داده تا زمانی که مادر در قید حبات هستند در همان خانه ساکن هستند و زبانم لال بعد از فوت ایشان بنده میتوانم اقدام به دریافت سند نمایم ، سئوال بنده اینکه بعد فوت میتوانم سند را بنام برنم یا وارث میتوانند به بنده امضا ندهند و قراداد باطل است
سلام: این نوع قرارداد باید صلح عمری باشد نه هبه چون هبه وقتی مال به شخص داده شده هر اقدامی می تواند انجام بدهد ولی برای صلح عمری بعد از فوت شما اقداماتی انجام می دهیدو می توانید اقدام به فروش نمایید.
۱-آیا می شود با یک کد پستی دو کد رهگیری گرفت؟
۲-آیا ملکی که در تصرف شما است و کسی دیگری ادعای مالکیتی آن را کند آیا این امتیاز برای شما در محاکم قضایی محسوب می شود
سلم: می توانید به سابقه تصرف خودتان استناد نموده و درخواست رسیدگی نمایید و اگر سابقه تصرف شما بیشتر باشد می توانید براساس این سابقه از امتیاز خودتان استفاده نمایید برای راهنمایی بیشتر از طریق وکلای انلاین سامانه وکیل تاپ مشاوره نمایید.