تمام نکاتی که باید راجع به خیار شرط باید بدانید

 خیار شرط در اصطلاح حقوقی واژه ای به نام خیار بسیار پرکاربرد است. خیار یعنی اختیار فسخ معاملات. مواد ۳۹۶ الی ۴۵۶ قانون مدنی به بحث خیارات پرداخته است به موجب ماده ۳۹۶ قانون مدنی ۱۰ نوع از مواردی که اشخاص در آن اختیار فسخ معاملات را دارند پیش بینی گردیده است بنابراین در قانون مدنی ۱۰ خیار برای فسخ معاملات وجود دارد که عبارتند از: خیار مجلس، خیار حیوان، خیار شرط، خیار تاخیر ثمن، خیار رؤيت و تخلف وصف، خیار غبن، خیار عیب، خیار تدلیس، خیار تبعض صفقه، خیار تخلف شرط. خیار تفلیس که در ماده ۳۶۳ و ۳۸۰ بیان شده و خیار تعذر تسلیم که در مواد ۲۳۹ و ۲۴۰ و ۳۸۰، ۴۷۶ پیش‌بینی شده است را نیز باید بر فهرست خیارات افزود.

بنابراین خیار یک حق است و به معنی اختیار و توانایی برهم زدن عقود لازم ( یعنی عقودی که طرفین نمی‌توانند آن را یک جانبه هر وقت که خواستند فسخ نمایند و صرفاً امکان فسخ در صورت اقاله یعنی توافق دوجانبه از سمت متعاملین و خیارات فراهم شده است) از سوی صاحب خیار می باشد که به او ذوالخیار گفته می شود. خیار یک حق مالی می باشد و کسی که دارای خیار است می تواند این حق خود را اسقاط کند یا آن را به شخص دیگری انتقال دهد یا آن را صلح نماید.

مبنای اصلی خیارات اصولاً قاعده لاضرر است و خیارات اصولاً برای دفع ضرر ناروا وضع شده‌اند یعنی دلیل وضع خیارات این است که در صورتی که یکی از طرفین یا هر دو طرف معامله بر اثر آن معامله ضرری را متحمل شوند بتوانند معامله را فسخ نمایند ولی همیشه این امر صدق نمی کند برای مثال مبنای خیار شرط اصل حاکمیت اراده می باشد یعنی طرفین با اراده خود برای یکی از طرفین یا هر دو طرف و یا شخص ثالثی اختیار فسخ معامله را پیش بینی می نمایند و این حق فسخ ای است که بر اثر توافق در عقد قرار داده میشود نه بر اثر قانون، و همچنین مبنای خیار مجلس و حیوان نیز بیشتر مبنای تاریخی و سنتی دارد

حال که با خیارات موجود در قانون مدنی آشنا شدید برای آشنایی بیشتر هر یک از خیارات را به صورت مجزا مورد بررسی قرار خواهیم داد که در این این نوشتار قصد داریم خیار شرط را مورد بررسی قرار داده و اطلاعاتی را در این خصوص ارائه نماییم.

تعریف خیار شرط و نکته های آن

یکی از خیارات پیش‌بینی شده در قانون مدنی می باشد بر اساس ماده ۳۹۹ قانون مدنی ” در عقد بیع ممکن است شرط شود که در مدت معین برای بایع یا مشتری یا هر دو یا شخص خارجی اختیار فسخ معامله باشد”.

بنابر متن ماده خیار شرط، خیاری است که توسط طرفین در عقد گنجانده می‌شود و به موجب آن یکی از طرفین و یا هر دو طرف عقد و یا حتی شخص ثالثی که جزوی از متعاملین نبوده است دارای اختیار فسخ معامله شناخته می شود. در صورتی که در قراردادی شخص ثالث یعنی شخصی خارج از عقد دارای خیار شرط باشد چنین خیاری خیارمؤامره نام دارد. باید توجه نمود که شخص خارجی که دارای خیار شرط میباشد معتمد و داور دو طرف است و نمی‌توان او را نماینده طرفین برای فسخ معامله دانست.

ممکن است در قراردادی که دارای شرط خیار است هفت حالت برای دارندگان خیار شرط ایجاد گردد:

• حالت اول: اینکه در قرارداد فقط شخص فروشنده دارای خیار باشد.
• حالت دوم: این است که صرفاً مشتری دارای خیار فسخ معامله باشد.
• حالت سوم: حالتی است که صرفاً شخص ثالث دارای خیار شرط می باشد.
• حالت چهارم: حالتی است که شخص ثالث و بایع به اتفاق حق خیار دارند.
• حالت پنجم: حالتی است که شخص ثالث به همراه خریدار، دارای اختیار فسخ معامله می باشند.
• حالت ششم: بایع و مشتری اختیار فسخ معامله را دارند.
• حالت هفتم: علاوه بر فروشنده و خریدار شخص ثالث نیز دارای اختیار فسخ معامله می باشد.

بنابراین خیار شرط اختصاص به یک طرف ندارد و می توان برای هر دو طرف یا شخص ثالث و یا حتی برای دوطرف به اتفاق شخص ثالث نیز شرط نمود. به خیار شرط، شرط خیار نیز گفته می‌شود.

ویژگیهای خیار شرط

• مبیع میتواند سه نوع باشد که عبارت است از:١-مبیع عين معين: عين يعني مال محسوس و مستقل و آن چيزي كه اگر در خارج وجود پيدا كند . ٢- مبيع كلي در معين: عين كلي در معين كه قانون مدني در م ۳۵۰ آن را تعريف كرده است (مقدار معين بطور كلي از شي متساوي الاجزاء).مانند ۱۰۰ کیل برنج از ۱۰۰۰ کیلو برنج موجود در انبار. ٣-مبیع کلی فی الذمه: مبیعی است که مصادیق متعدد دارد. مثل ۱۰۰۰ دستگاه خودرو صفر کیلومتر پراید. خیار شرط مربوط به هر سه نوع از مبیع می باشد یعنی حتی در صورتی که مورد معامله به صورت کلی فی الذمه است مي‌توان در آن قرار داد برای یکی از طرفین یا هر دو آنها و یا برای شخص ثالثى خیار شرط قرارداد.
• خیار شرط مختص یکی از طرفین معامله نیست و می تواند برای هر دو طرف معامله و یا شخص ثالث و یا حتی هم دو طرف معامله و هم شخص ثالث پیش بینی نمود. به اعتقاد برخی تنها خیاری که ممکن است مستقلاً برای ثالث قرار داده شود خیار شرط است در حالی که سایر خیارات به متعاقدین اختصاص دارد و در صورت انتقال به ثالث، ثالث قائم مقام انتقال دهنده محسوب می گردد.
• خیار شرط میتواند هم در عقود معوض جاری گردد و هم در عقود غیر معوض و مبتنی بر مسامحه البته لازم به ذکر است که در عقد وقف و عقد نکاح و در ایقاعات یعنی اعمال حقوقی یکجانبه و همچنین در اقاله یعنی برهم زدن قرارداد به صورت دوجانبه، خیار شرط مطلقا راه ندارد و در عقد اجاره ای که تابع قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ باشد خیار شرط فقط می‌تواند به نفع موجر قرارداده شود.
• خیار شرط خیاری است که باید مدت آن معین باشد یعنی نمی توان تا ابد برای دارنده خیار این حق را قائل بود نکته‌ای که در این خصوص می توان بیان نمود این است که در صورتی که ابتدای مدت خیار ذکر نشده باشد بایستی ابتدای آن را از تاریخ عقد محسوب کرد و نباید عدم ذکر شدن ابتدای خیار را سبب باطل بودن آن دانست بلکه باید آن را از تاریخ عقد در نظر گرفت ولی زمانی که خیار شرط منقضی می گردد باید حتماً معین باشد. به موجب ماده ۴۰۱ قانون مدنی در صورتی که مدت، معین نشده باشد هم شرط خیار و هم بیع باطل است. البته لازم نیست که تعیین مدت صریح باشد بلکه اراده ضمنی یا عرفی نیز کافی است. چنان که در قراردادهای مدت دار مثل اجاره در صورت عدم تعیین صریح مدت مهلت خیار، محدود به مدت قرارداد است و یا در فروش املاک با مبایعه نامه عادی چنانچه برای تنظیم سند رسمی موعد تعیین شده باشد مهلت خیار تا آن موعد است. در ضرورت عملی پذیرش نظر اخیر همین کافی است که اگر پذیرفته شود تمام قراردادهای پیمان منعقد شده توسط دستگاه‌های اجرایی باطل تلقی خواهد شد. چرا که به موجب ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان، کارفرما میتواند بدون ارائه هرگونه دلیلی به پیمان خاتمه دهد و برای اختیار کارفرما مدت صریحی معین نشده است. بنابراین باید گفت که خیار شرط کارفرما محدود به مدت پیمان است و بر اساس همین استدلال شرط و عقد را صحیح تلقی نمود. مدت خیاری که برای خیار شرط تعیین می‌گردد باید معین و معلوم باشد به نحوی که احتمال کم و زیاد شدن در آن نباشد در غیر این صورت باعث میشود که عقد بیع باطل شود.
• برای ایجاد خیار شرط در هر عقدی لازم نیست که لفظ خیار شرط در متن قرارداد درج گردد بلکه سایر عباراتی که چنین معنی را داشته باشد نیز به منظور خیار شرط است و حق فسخ قرارداد را به وجود می آورد برای مثال درج عبارتی مانند اختیار انصراف از معامله و یا حق عدول از معامله در قرارداد از مصادیق خیار شرط می باشد. مانند آن که طرفین در قرارداد ذکر کرده اند که هر کدام از طرفین می‌توانند با پرداخت ۲۰۰ میلیون تومان به طرف مقابل از قرارداد انصراف دهد.

رابطه خیار شرط با شرط فاسخ

در برخی از عقود شرطی به نام شرط فاسخ قرار داده شود شرط فاسخ شرطی است که در صورت رخ دادن سبب از بین رفتن عقد به صورت خود به خود می شود برای مثال زمانی که در عقد بیع یک دستگاه خودروی سواری شرط گردد که در صورت قبول شدن فروشنده در کنکور سراسری قرارداد مذکور منفسخ گردد چنین شرطی نوعی شرط فاسخ می باشد و به محض قبول شدن فروشنده در کنکور سراسری قرارداد منعقده از بین خواهد رفت.

همانطور که ملاحظه می‌شود این شرط با شرط خیار متفاوت است چرا که در این شرط از بین رفتن عقد وابسته به اراده هیچ یک از طرفین نیست و به محض رخ دادن شرط ، عقد منعقده از بین خواهد رفت در حالی که در خیار شرط یکی از طرفین اختیار دارد که در صورت تمایل قرارداد را فسخ کند و از بین ببرد

بنابراین خیار شرط با شرط فاسخ متفاوت است زیرا خیار شرط به مشروط له یعنی کسی که به نفع او شرط شده است حق می دهد که در صورت تمایل عقد را فسخ کند اما نتیجه شرط فاسخ انحلال خود به خود عقد است و اراده کسی در آن دخیل نیست.

در صورتی که شرط انفساخ منوط به حادثه‌ای باشد که در اختیار یکی از طرفین است به خیار شرط شبیه می شود با این تفاوت که صاحب خیار مسلط بر انفساخ می‌گردد نه مسلط بر فسخ آن. مثل شرط انفساخ اجاره در صورت مهاجرت مستاجر به شهر دیگر.

رابطه خیار شرط با خیار اشتراط

خیار اشتراط خیاری است که در صورت تخلف از شرط ایجاد می‌گردد برای مثال زمانی که در قراردادی شرط گردد که مورد معامله صفت خاصی را داشته باشد در حالیکه مورد معامله فاقد آن صفت باشد شخصی که شرط به نفع او بوده است حق فسخ قرارداد را خواهد داشت که به آن خیار اشتراط گفته می‌شود. خیار شرط با خیار اشتراط متفاوت است چرا که خیار شرط صرفاً نتیجه تراضی و توافق طرفین است و اعمال آن منوط به تخلف از انجام تعهد نیست در حالیکه خیار تخلف از شرط یا همان خیار اشتراط نتیجه تخلف از تراضی و امتناع از انجام تعهد ناشی از آن است مضافاً بر اینکه خیار شرط از مصادیق شرط نتیجه است ولی خیار تخلف از شرط ممکن است ناشی از تخلف از شرط صفت یا نتیجه باشد ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان مصداق خیار تخلف از شرط است و ماده ۴۸ آن مصداق خیار شرط می باشد حال به این مواد توجه کنید.

بیشتر بخوانید: معامله چه معنایی دارد.

ماده ۴۶ شرایط عمومی پیمان: کارفرما می تواند در صورت تحقق هر یک از موارد زیر پیمان را فسخ کند: یک) تاخیر در تحویل گرفتن کارگاه از جانب پیمانکار. دو) تاخیر در ارائه برنامه زمانی تفصیلی و…

ماده ۴۸ شرایط عمومی پیمان: هرگاه پیش از اتمام کارهای موضوع پیمان کارفرما بدون آنکه تقصیری متوجه پیمانکار باشد بنا به مصلحت خود یا علل دیگر تصمیم به خاتمه پیمان بگیرد

انواع خیار شرط

خیار شرط می‌تواند به صورت متصل و یا به صورت منفصل باشد خیار شرط زمانی به صورت متصل است که یا ابتدای آن از زمان عقد باشد و یا آن که در ابتدای عقد مشخص نباشد که در چنین فرضی باید ابتدای آن را زمان انعقاد عقد دانست و خیار شرط منفصل آن است که ابتدای خیار شرط زمانی پس از انعقاد است عقد در نظر گرفته شده باشد.

نحوه ی اعمال خیار

شخص دارنده شرط خیار برای اینکه بتواند حق خود را اعمال نماید باید اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد اعلام کند و همین اعلام نمودن او برای فسخ شدن عقد کافی است و نیازی به ابلاغ به طرف معامله ندارد. او می تواند اعلام فسخ خود را با هر لفظ یا فعلی که دلالت بر فسخ کند اعلام نماید. یعنی می تواند به صراحت اعلام کند که قرارداد را فسخ نموده است یا اینکه عملی انجام دهد که از آن فسخ قرارداد برداشت گردد. زمانیکه صاحب حق خیار قرارداد را فسخ می کند دیگر از این فسخ نمی‌تواند رجوع نماید. بنابراین اعمال حق فسخ با اراده صاحب خیار روی می دهد و نیازی به صدور رای توسط دادگاه نیست. بنابراین اولاً زمانی عقد فسخ شده است که صاحب خیار اراده خود را مبنی بر فسخ قرارداد اعلام نموده است نه تاریخی که دادگاه برای فسخ رای صادر کرده است ثانیاً در صورت وقوع اختلاف بین طرفین مدعی باید ابتدا حق خیار خود را اعمال نموده و سپس از دادگاه تقاضای تایید فسخ صورت گرفته را نماید نه تقاضای فسخ قرارداد را چرا که دادگاه فقط وجود حق خیار و اجرای آن به نحو درست را احراز می‌کند و برای فسخ قرارداد صلاحیت ندارد. پس از تحقق فسخ خریدار باید مورد معامله را به فروشنده برگرداند.

اسقاط خیار شرط

خیار شرط نوعی حق می باشد و هر صاحب حقی می‌تواند حق خود را اسقاط کنند بنابراین خیار شرط نیز قابل اسقاط شدن است اسقاط خیار شرط می تواند به صورت صریح باشد یا به صورت ضمنی