نحوه پرداخت پول در معاملات ملکی

یکی از مسائل مهم در خرید خانه و معاملات ملکی، پرداخت پول است. در کشور ما قوانین مشخصی در مورد خرید خانه وضع نشده اند و همه معاملات مربوط به املاک با توافق طرفین انجام می گردد. اما همچنان معاملات ملکی دارای پیچیدگی های خاصی هستند که در صورت آشنا نبودن ممکن است مشکلات فراوانی را برای شما ایجاد کند. استفاده از روش های نا امن در پرداخت مبلغ در این معاملات می‌تواند باعث ایجاد دردسر شود. در گذشته بیشتر معاملات ملکی به صورت نقدی یا از طریق چک انجام می‌شد. اما امروزه با ایجاد تورم و کاهش ارزش پول و به خاطر نبود امنیت دیگر امکان این نوع پرداخت وجود ندارد.

ثمن معامله چیست؟

به ارزشی که هر ملک بر اساس آن تعریف می‌شود ثمن معامله میگویند. در واقع همان مبلغی که صاحب ملک و طرف مقابل باهم بر سر آن به توافق رسیده اند.

مبایعه نامه چیست؟

قراردادی است که در آن مقدار ارزش ملک و رابطه خریدار و فروشنده در آن ذکر شده است.و طرفین به تمام تعهداتی که در این عقد قرار داده شده و همچنین پرداخت وجه التزام متعهد شده اند.

قولنامه چیست؟

قراردادی است که طبق آن خریدار و فروشنده موظف می‌شوند که به تعهدات خود در قبال دیگری و در ارتباط با انتقال مال به دیگری عمل کنند.

اجاره چیست؟

اجاره به این صورت است که شما معمولا برای مدت یک سال با صاحب خانه قرارداد می‌بندید و طبق آن قرارداد ماهانه مبلغی را به عنوان اجاره به صاحب خانه پرداخت می‌کنید. اجاره دهنده را موجر و اجاره کننده را مستاجر می‌نامند.

رهن چیست؟

رهن نوعی اجاره است که در آن صاحب ملک به دلیل نیاز مالی یا سرمایه گذاری نمی‌تواند مبلغ اجاره را به صورت ماهانه دریافت کند و به جای آن مبلغ زیادی را همان اول موقع تنظیم قولنامه از مستاجر می‌گیرد و دیگر تا زمان پایان مهلت قرارداد از مستاجر اجاره نمی‌گیرد. در پایان مهلت قرارداد صاحب خانه مبلغ رهن را به طور کامل به مستاجر برمی‌گرداند. اگر پس از موعد قرارداد، صاحب خانه مبلغ رهن را به طور کامل نتوانست پرداخت کند، مستاجر می‌تواند قرارداد را تمدید کند و برای یک سال دیگر از خانه استفاده کند. رهن از نظر پس انداز پول مثل این است که شما سرمایه تان را نزد بانک به امانت سپرده اید. معمولا رهن به این دلیل انجام می‌شود که صاحب خانه برای خرید خانه مبلغی کم آورده است و مقداری را از مستاجر می‌گیرد تا بتواند مبلغ خانه را پرداخت کند و در این مدت به مدت مشخصی خانه را به مستاجر می‌سپارد.

روش پرداخت در معاملات مربوط به رهن و اجاره

در رهن و اجاره، مستاجر در مرحله اول بعد از پسند کردن خانه مورد نظر اگر در مورد انتخاب آن ملک به نتیجه قطعی رسید، مبلغی را به عنوان بیعانه به مشاور املاک می‌دهد. این مبلغ معمولا  برابر با ۲۰ تا ۳۰ درصد مبلغ کل می‌باشد اما قطعی نیست و بستگی به نظر دو طرف دارد. باقی مقدار مبلغ پس از انجام معامله و هنگام گرفتن کلید پرداخت می‌شود. سپس قولنامه یا مبایعه نامه ای تنظیم می‌شود و بقیه مراحل پرداخت طبق آن قولنامه انجام می گردد. برای تنظیم قولنامه احتیاج به سند های رسمی هویتی مثل کارت ملی یا شناسنامه دارید. در این مرحله بنگاه سه کپی از مبایعه نامه می‌گیرد. دو تای آن را به دو طرف معامله می‌دهد و یکی را در آرشیو بنگاه نگهداری می‌کند.

بیشتر بخوانید: تنظیم مبایعه نامه املاک و مستغلات

مراحل پرداخت در خرید و فروش املاک

در خرید و فروش خانه مراحل اولیه پرداخت مثل اجاره یا رهن انجام می‌گردد. به این صورت که خریدار پس از اینکه خانه مورد نظر را انتخاب و پسند کرد به همراه صاحب خانه به نزدیک ترین بنگاه مشاور املاک میروند و مبایعه نامه ای را طبق توافق طرفین تنظیم می‌کنند. و طبق توافق ۲۰ درصد از مبلغ کل، به صورت چک عادی یا دستگاه کارت‌ خوان بنگاه یا به روش های دیگر به صاحب خانه پرداخت می‌شود. مرحله بعدی پرداخت، زمانی است که خریدار پس از دریافت کلید دو دانگ دیگر از مبلغ کل ملک را پرداخت می‌کند. این کار هم معمولا در بنگاه انجام می‌شود. مرحله آخر پرداخت هم به این صورت است که هنگام تحویل سند و خانه، خریدار باقی مبلغ را به صاحب ملک در محضر پرداخت می‌کند.

روش های پرداخت:

از طریق چک

۱.چک عادی

معمولا بخاطر اینکه مبالغ معاملات ملکی بیش از سقف مورد نظر برای کارت به کارت است معمولا از طریق چک نسبت به پرداخت عملیات معامله اقدام می‌کنند. یکی از روش های معمول برای پرداخت پول رهن و اجاره پرداخت با چک عادی است. به این صورت که صاحب حساب جاری، چکی را  صادر می‌کند و آن را به صاحب ملک می‌دهد. این چک ها یا به نام صاحب ملک یا به صورت وجه حامل نوشته می‌شود. اعتبار چک عادی را صاحب حساب تعیین می‌کند و به خودی خود اعتباری ندارد.البته انجام معامله از طریق پرداخت با چک عادی در صورتی که پاس نشود، خطرات و ریسک هایی هم به همراه دارد.برای همین افرادی که به یکدیگر اطمینان کامل دارند از این نوع چک استفاده می‌کنند.

۲.چک بانکی تضمین شده

این چک به چک رمز دار هم  معروف است و همانطور که از اسمش پیدا است بانک پرداخت شدن آن را تضمین می‌کند به همین دلیل حکم پول نقد را دارد. با به همراه داشتن این چک می‌توانید به هر یک از شعب بانک تضمین کننده در هر کجای کشور بروید و مبلغ را دریافت کنید. یکی از مشکلاتی که در این روش مرسوم است این است که زمانی که چک مفقود شود هرکسی آن را پیدا کند می‌تواند بدون هیچ مشکلی نسبت به نقد کردن آن اقدام کند. بنابراین هر زمانی که چک گم شود باید بلافاصله به بانک اطلاع دهید. خوبی این نوع چک این است که در صورتی که صاحب چک فوت کند یا ورشکسته شود، برای طرف مقابل تفاوتی نمی‌کند و باز هم قادر است که پول را دریافت کند.

۳.چک بین بانکی تضمین شده

تضمین پرداخت این چک هم همانند چک بانکی تضمین شده به عهده بانک است  اما تفاوت آن با چک تضمین شده بانکی این است که این نوع چک به نام طرف معامله و به شماره حساب او با استفاده از رمز صادر می‌شود. به همین دلیل هیچ کس به جز خود آن شخص قادر به دریافت پول نخواهد بود.  همچنین نحوه دریافت این نوع چک به صورت نقدی امکان پذیر نیست و فقط به حساب شخص واریز می‌شود و غیر قابل انتقال به شخص ثالث است.  این روش از روش های محبوب بین خریداران است، چون از امنیت بالایی برخوردار است .اما در بین فروشندگان محبوب نیست و دردسرهایی را برایشان به همراه دارد. مثلا اگر به هر دلیلی معامله به هم خورد، خریدار باید به بانک برود و چک را به حساب بخواباند و پس از آن مبلغ را به فروشنده برگرداند.

به صورت نقدی

این روش در زمان تحویل ملک از طرف خریدار به صاحب ملک یا نماینده قانونی یا وکیل او پرداخت می‌شود. در این روش خریدار موظف است طبق تاریخ مشخص شده در مبایعه نامه اقدام به پرداخت مبلغ مورد نظر نماید.اگر طبق تاریخ مورد نظر پول را پرداخت نکند فروشنده می تواند قرارداد را فسخ کند.

به صورت کارت به کارت

انتقال از طریق کارت به کارت معمولا برای پرداخت مبایعه انجام می‌شود. بخاطر اینکه مبلغ فروش مسکن بالاتر از سقف مورد نظر(۳ تا ۵ میلیون) برای انجام کارت به کارت است. اما این روش هم خیلی معتبر نیست. بخاطر اینکه از طریق کد رهگیری استعلام از بانک مبدا و مقصد  امکان پذیر است.

از طریق دستگاه کارتخوان

اگر خریدار و فروشنده هر دو به صاحب بنگاه اطمینان داشته باشند می‌توانند او را به عنوان ضامن در نظر بگیرند و پرداخت را از طریق دستگاه کارتخوان بنگاه انجام بدهند. معمولا فقط مبلغ بیعانه یا باقی مبلغ هنگام انتقال سند  را از طریق دستگاه کارتخوان پرداخت می‌کنند. در ادامه صاحب بنگاه موظف به برگرداندن مبلغ به فروشنده می‌باشد. این روش هم خیلی روش امنی برای پرداخت نیست. در صورت تمایل به پرداخت از این  طریق حتما رسید پرداخت را همراه با امضا و مهر صاحب بنگاه دریافت کنید.

خانه های وام دار

 خانه وام دار به این معنی است که فروشنده برای خرید خانه از بانک وام گرفته و قبل از تسویه حساب با بانک قصد فروش خانه را دارد. این نوع خانه ها سندشان در گرو بانک است و امکان انتقال آن وجود ندارد مگر اینکه خریدار تسویه کامل انجام دهد. این خانه ها معمولا از طریق وکالت بلاعزل و به صورت قولنامه ای معامله می‌شود. پس از توافق طرفین در مورد اقساط وام هر دو طرف معامله باید به بانک مراجعه کنند و وام را از فروشنده به خریدار منتقل کنند. برای خرید این نوع خانه ها باید به بانک مراجعه کنید و وام را به نام خودتان انتقال دهید و مقداری از مبلغ خانه را به صورت قسطی به بانک پرداخت کنید. تا زمانی که به طور کامل اقساط را پرداخت نکرده باشید امکان انتقال سند وجود ندارد. اگر فروشنده قصد دارد که سند خانه را آزاد کند باید مبلغ وام را به طور کامل به بانک پرداخت کند که این کار خیلی به صرفه نیست، به جای آن خانه را به صورت قولنامه ای یا وکالت بلاعزل به فروش می‌رسانند. در این مرحله فروشنده و خریدار به بانک مراجعه می‌کنند و پس از پر کردن فرم های مربوطه، وام از فروشنده به خریدار منتقل می‌شود. در مرحله بعد خریدار مقداری از مبلغ خانه را به فروشنده می‌دهد و بقیه را به صورت قسطی به بانک پرداخت می‌کند. البته با توجه به نوع وام دریافتی مبلغی بین یک تا ده درصد کل وام باید به صورت یکجا به بانک پرداخت شود که در نهایت این مبلغ از کل مبلغ وام کسر خواهد شد.