معامله یا عقد یا قرارداد، طبق ماده (۱۸۳) قانون مدنی عبارت است از اینکه «یک یا چند نفر در مقابل یک یا چند نفر دیگر تعهد به امری نمایند و مورد قبول آنها واقع شود» در اثر شکل گیری این قرارداد، یک رابطه حقوقی جدید ایجاد می شود که طرفین باید تعهداتی را در مقابل یکدیگر انجام دهند.
برای اینکه یک قرارداد به درستی منعقد شود، شرایطی در قانون پیش بینی شده است که می‌بایست در معامله لحاظ شود در غیر اینصورت آن معامله، صحیح نخواهد بود. این شرایط که در ماده (۱۹۰) قانون مدنی بیان شده اند، شرایط اساسی صحت معامله نام دارند و عبارتند از قصد و رضای طرفین، اهلیت طرفین، شرایط مربوط به موضوع معامله و مشروعیت جهت معامله.
در ادامه هرکدام از این شروط را به طور جداگانه بررسی می نماییم.
دسترسی سریع به عناوین:
قصد طرفین و رضای طرفین معامله
طبق ماده (۱۹۵) قانون مدنی، هر قراردادی که خالی از قصد باشد، باطل است. قصد و رضا اگرچه غالباً با هم به کار می روند و شاید در ظاهر اینطور به نظر برسد که مترادف یکدیگر می باشند ولی از لحاظ حقوقی دو عنصر مستقل اراده می باشند که نبود هریک از آن ها در عقد، آثار حقوقی متفاوتی به بار می آورد.
برای فهم دقیق تر این دو عنصر، لازم است ابتدا مراحل تشکیل یک عقد قرارداد را بیان کنیم.
- مرحله تصور و خطور که انعقاد قرارداد به ذهن شخص خطور می کند.
- مرحله سنجش که شخص به بررسی شرایط انعقاد و ارزیابی سود و زیان ناشی از آن می پردازد.
- مرحله تصمیم و رضا که شخص متمایل و راضی به انجام معامله شده و تصمیم به پذیرش پیشنهاد می گیرد.
- مرحله اجرای تصمیم که شخص تصمیم و رضایت خود را اجرا می کند که در واقع همان حرکت ذهن در جهت ایجاد عمل حقوقی است که قصد تشکیل عقد یا قصد انشاء نامیده می شود.
با توجه به مراحل گفته شده، رضا در اصطلاح حقوقی همان مرحله تصمیم گیری و میل و گرایش باطنی به تشکیل عقد است و قصد، مرحله اجرای تصمیم و تمایل شدید و درونی شخص است. به عبارت دیگر، رضا تمایل و اشتیاق به ایجاد عقد و قصد، ایجاد امری است که شخص، شور و اشتیاق آن را در ذهن خود به وجود آورده است. بنابراین، رضا مرحله ای قبل از قصد است.
با این وجود، عنصر سازنده و رکن اصلی عقد، قصد است نه رضا.
بنابراین تا زمانی که قصد، وجود نداشته باشد، عقدی به وجود نخواهد آمد و این شرط هیچگونه استثنایی در میان عقود مختلف ندارد. برای مثال چنانچه شخصی به شوخی و مزاح بگوید این ماشین را به تو هبه کردم (بخشیدم)، چون قصد واقعی برای بخشش و انعقاد عقد هبه نداشته است، این معامله باطل و از اساس شکل نگرفته است.
نتیجه تفاوت بین قصد و رضا، اینست که در صورت نبودن قصد، عقد باطل ولی در صورت نبود رضا، عقد غیر نافذ می باشد. در ادامه به بررسی تفاوت میان عقد باطل و غیر نافذ می‌پردازیم.
باطل و غیرنافذ
عقد باطل، عقدی است که از ابتدا شکل نگرفته و هیچ اثر حقوقی ای ندارد ولی عقد غیر نافذ عقدی است که تشکیل شده محسوب می شود ولی کامل نیست بنابراین اثر حقوقی ندارد ولی برخلاف عقد باطل، امکان تکمیل و تنفیذ بعدی آن وجود دارد. به عبارت دیگر، در عقد باطل، اراده وجود ندارد ولی در عقد غیر نافذ، اراده وجود دارد ولی معیوب است و با برطرف شدن آن عیب، قرارداد صحیح می شود.
برای مثال چنانچه شخصی، در اثر تهدید به قتل فرزندش، اقدام به فروش زمین خود به شخص تهدید کننده شود، معامله فروش بین آن ها شکل گرفته است ولی کامل نیست و چنانچه شخص تهدید شده، پس از رفع تهدید، با اختیار و اراده، فروش ملک خود را تأیید نماید، معامله، نافذ و کامل می شود.
چنانچه قصد وجود نداشته باشد، عقد باطل است ولی چنانچه مرحله رضا وجود نداشته باشد، عقد غیر نافذ است و با تأیید بعدی طرفین، تکمیل می شود.
نکته) مطابق ماده (۱۹۱) قانون مدنی، برای شکل گیری عقد، قصد طرفین باید به هر وسیله ای اعم از گفتار، نوشتار، ایما و اشاره (در خصوص افراد بی سواد و فاقد قدرت تکلم) اعلام شود و بروز یابد تا موثر واقع شود و صرف وجود قصد کافی نیست.
چرا که قصد، یک امری درونی است و زمانی به منصه ظهور می رسد که به‌گونه‌ای ابراز شود و تنها در این صورت است که عامل سازنده عقد به کار می‌افتد.
زیرا عقد توافق دو اراده است و این توافق زمانی شکل می‌گیرد که دو طرف آن به گونه‌ای از قصد درون یکدیگر آگاهی یابند.
ایجاب و قبول در قرارداد به چه معناست؟
در یک قرارداد، معمولا یک طرف، پیشنهاد می دهد و طرف دیگر قبول می کند. به پیشنهاد اولیه برای انعقاد قرارداد ایجاب و به پذیرفتن از سوی شخص مقابل آن، قبول می گویند. ایجاب و قبول طرفین باید به هر طریقی از جمله نوشته، عمل،ایما و اشاره (که مخصوص افرادی است که سواد ندارند یا کر و لال ها) ابراز شود.
نکته) طبق ماده (۲۴۹) قانون مدنی، سکوت علامت قصد و رضا نیست مگر آنکه:
۱- نشانه خاصی وجود داشته باشد مبنی بر اینکه قصد طرفین عقد بر انعقاد قرارداد بوده است ماده(۲۲۰) قانون مدنی؛
۲- یا در موارد استثنایی مقرر در قانون، سکوت علامت رضایت باشد مانند ماده (۱۳۹) قانون تجارت.
اثر فقدان رضا در عقد
گفتیم که نبود قصد در عقد، موجب بطلان آن است. حال باید دید اثر فقدان رضا در قرارداد چیست؟
طبق ماده (۱۹۹) قانون مدنی،«رضای حاصل در نتیجه اشتباه یا اکراه موجب نفوذ معامله نیست بنابراین اکراه و اشتباه جزء عیوب رضا به شمار می‌رود و باعث عدم تنفیذ معامله می‌شود.»
بنابراین، اشتباه و اکراه در معامله، باعث معیوب شدن رضا و در نتیجه، عدم تنفیذ آن می شود. در ادامه به تعریف اکراه و اشتباه و مساِیل مرتبط با آن می پردازیم.
اکراه در معامله – معامله اکراهی و آثار آن
اولین عیب اراده اکراه است، عبارت است از فشار غیر مادی و روحی نامشروع بر شخصی برای وادار کردن او به انعقاد یک قرارداد.
طبق ماده (۲۰۶) قانون مدنی «اگر کسی در نتیجه اضطرار، اقدام به معامله کند معامله اکراهی محسوب نشده و معامله اضطراری نیز معتبر خواهد بود».
حال سوال این است که اکراه در چه صورتی موجب عدم نفوذ معامله خواهد شد؟ و موضوع اکراه چیست؟ شرایط تحقق اکراه کدامند؟در ادامه به بررسی این مسأله خواهیم پرداخت؟
موضوع و شرایط تحقق اکراه طبق قانون:
- طبق ماده (۲۰۴) قانون مدنی، «موضوع اکراه، تهدید طرف معامله نسبت به جان یا آبروی یا مال خود او و یا تهدید طرف معامله نسبت به جان یا مال یا آبروی اقوام نزدیک طرف معامله از قبیل زوج و زوجه و اولاد، می باشد. بنابراین اکراه نه تنها تهدید نسبت به جان و مال و آبروی خود شخص به حساب می آید بلکه نسبت به اقوام نزدیک طرف معامله نیز محسوب می‌شود.
- فعلیت یافتن تهدید: برای تحقق اکراه باید فعل یا سخنی از جانب اکراه کننده صورت گیرد.طبق ماده(۲۰۷) قانون مدنی،«صرف ترس از کسی بدون آن که از طرف آن کس تهدیدی صورت گرفته باشد اکراه محسوب نمی شود» مثلاً شخصی به دلیل ترس از چهره و هیکل و زور بازوی طرف مقابل، پیشنهاد خرید ملکش را بپذیرد بدون آنکه از جانب آن شخص تهدیدی صورت گرفته باشد. این معامله صحیح و نافذ است چون اکراهی صورت نگرفته است.
- تأثیر تهدید در شخص مورد تهدید: مطابق ماده (۲۰۵) قانون مدنی، هرگاه شخصی که تهدید شده است بداند که تهدید کننده نمی تواند تهدید خود را به موقع اجرا گذارد و یا خود شخص مظنون قادر باشد بر اینکه بدون مشقت، تهدید را از خود دفع نماید و معامله را واقع سازد آن شخص، اکراه شده محسوب نمی‌شود.
- نامشروع بودن عمل تهدیدآمیز: تهدید به اعمال حق قانونی مثل به اجرا گذاشتن چک، تهدید محسوب نمی‌شود. تهدید زمانی اثر می‌گذارد و معامله را غیر نافذ می‌کند که تهدید به عمل نامشروع مثل قتل باشد.
- تهدید مستقیماً برای انجام معامله باشد: شخص تهدید کننده، می بایست عمل تهدید را مستقیماً برای انعقاد قرارداد انجام دهد. برای مثال، اگر شخصی تهدید شود که چنانچه تا ۳ روز دیگر ۱۰۰ میلیون تومان نپردازد کشته خواهد شد و تهدید شونده برای پرداخت این مبلغ، ملک خود را بفروشد و مبلغ مذکور را به تهدید کننده پرداخت کند در این صورت معامله ملک صحیح و نافذ است چرا که تهدید مستقیماً برای فروش ملک نبوده است.
اثر معامله اکراهی
معامله اکراهی باطل نیست بلکه غیر نافذ است، زیرا هر چند شخص اکراه شده،از عمل مورد اکراه ناراضی است؛ لیکن آن را با اراده و قصد انجام می دهد در حالی که در اجبار (فشار مادی و بیرونی مثل گذاشتن اسلحه روی سر شخص برای وادار کردن به امضاء نمودن یک سند)اراده و قصد از فرد مجبور سلب می گردد. اثر اکراه در معامله گاهی باعث می شود معامله غیر نافذ باشد یعنی با تنفیذ و اجازه بعدی شخص اکراه شده تنفیذ شود و البته این اثر تنفیذ نسبت به گذشته نیز سرایت می‌کند یعنی باعث می شود عقد از زمان انعقاد صحیح و موثر محسوب شود.
تفاوت اکراه با اضطرار در قانون مدنی
در اکراه، شخص اکراه شده به طور مستقیم در اثر ترس ناشی از تهدید وادار به انجام معامله ای می شود و تهدید برای انعقاد عقد انجام می‌شود. ولی در اضطرار، اوضاع و احوال خاص وارد بر شخص، به طور غیرمستقیم وی را ناچار به انعقاد عقد می‌کند؛ به عبارت دیگر اوضاع و احوال خاص درجهت فشار برای انعقاد معامله به وجود نیامده است برای مثال وقوع زلزله موجب تخریب خانه شخصی شود و شخص برای بازسازی مسکن خویش اقدام به انعقاد قرارداد قرض با شخص دیگر می کند تا از این طریق مبلغ لازم برای ساخت خانه را به دست آورد.
بیشتربخوانید: الزام به تعهد در قرارداد و خارج از قرارداد
اشتباه در معامله
دومین عیب اراده، اشتباه می باشد. اشتباه به معنای مانند شدن چیزی به چیز دیگر و تصور خلاف واقع از چیزی می باشد.
اشتباه در دو موضوع قابل بحث است؛
الف- اشتباه در خود موضوع معامله:
ماده (۲۰۰)قانون مدنی مقرر می دارد:«اشتباه وقتی موجب عدم نفوذ معامله است که مربوط به خود موضوع معامله باشد».
منظور از موضوع معامله در ماده ۲۰۰ قانون مدنی، اوصاف اصلی و جوهری موضوع معامله می باشد که علت اصلی طرفین برای انعقاد عقد می باشد مثل عتیقه بودن کاسه سفالی.
برای تشخیص اوصاف اساسی از فرعی باید به قصد طرفین رجوع کرد و بر این اساس، اوصافی اساسی قلمداد می‌شوند که قصد طرفین از انجام معامله، آن اوصاف باشد به گونه ای که اگر آن اوصاف نبود اصلاً معامله شکل نمی گرفت. یعنی علت اصلی طرفین برای انعقاد معامله آن اوصاف باشد.
برای مثال: شخصی ساعتی را با علامت ویژه تجاری بخرد و معلوم شود دارای علامت تجاری دیگری است. چون قصد شخص و علت انعقاد این معامله و خرید این ساعت توسط طرف، علامت ویژه تجاری یا برند آن محصول بوده، این عقد دچار اشتباه است و غیر نافذ است.
ب) اشتباه در شخصیت طرف معامله :
طبق ماده ۲۰۱ قانون مدنی اشتباه در شخص طرف به صحت معامله خللی وارد نمی آورد مگر در مواردی که شخصیت طرف علت عمده این افراد بوده باشد بر این اساس اشتباه در شخص طرف زمانی بر قرارداد موثر است که شخصیت طرف علت اصلی طرفین برای انعقاد آن معامله باشد در این صورت اثر اشتباه موجب بطلان معامله است و عدم تنفیذ.
اهلیت طرفین معامله
اهلیت در لغت به معنای شایستگی،سزاواری و داشتن لیاقت و صلاحیت برای امری آمده است. اهلیت بر دو قسم است؛
- نخست) اهلیت دارا شدن حق و تکلیف که از آن به عنوان اهلیت تمتع نام می‌برند.
- دوم) اهلیت استیفا یا اهلیت اجرای حق. اصل بر این است که هر انسان، بهره مند از حقوق مدنی خواهد بود یعنی همه افراد قابلیت دارا شدن حق را با زنده متولد شدن دارند به جز مواردی که قانونگذار در موارد پراکنده در مورد برخی اشخاص را از برخی حقوق منع کرده مثل ممنوعیت بردن ارث کافر از مسلم. طبق ماده ۲۱۱ قانون مدنی «برای اینکه متعاملین اهل محسوب شوند باید بالغ عاقل و رشید باشند.»
در غیر این صورت مطابق ماده ۱۲۰۷ قانون مدنی محجور بوده و تصرف در اموال و حقوق خود ممنوع خواهند بود، برای مثال معاملات مجنون باطل است زیرا فاقد عقل می باشد.
موضوع معامله
طبق ماده ۱۹۰ قانون مدنی یکی از شرایط اساسی صحت قرارداد، معین بودن موضوع معامله ذکر شده است.
مطابق ماده ۲۱۴ قانون مدنی «مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می‌کنند.»بنابراین مطابق ماده ۲۱۴ قانون مدنی «مورد معامله ممکن است مال یا عمل باشد که هریک از طرفین،تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کنند.»
به بیان ساده موضوع معامله می تواند یک مال باشد و یا انجام یک عمل مثلاً دوختن پارچه توسط خیاط.
برای اینکه قرارداد صحیح باشد موضوع معامله باید دارای شرایطی باشد این شرایط در مواد ۲۱۵ ۲۱۶ ۳۴۲، و ۳۴۸ قانون مدنی ذکر شده است که در هر عقدی باید وجود داشته باشد مگر اینکه قانون در بعضی موارد آن را استثناء کرده باشد.
شرایط موضوع معامله مطابق قانون مدنی:
الف)هرگاه موضوع معامله، مال باشد باید دارای شرایط زیر باشد:
- مالیت داشتن مال مورد معامله (مواد ۲۱۵ و ۲۴۸ قانون مدنی)
چیزی را که دارای منفعت عقلایی و مشروع نباشد نباید از نظر حقوقی، مال محسوب کرد همچنین خرید و فروش چیزی که در عرف ارزش داد و ستد ندارد ولی در نظر خریدار و فروشنده ارزش مالی و معنوی دارد و فروش آن، معقول است مانند یادگارهای خانوادگی صحیح است.
مثال رایج برای نامشروع بودن، خرید و فروش مشروبات الکلی و مواد مخدر می باشد که باطل است و مالیت ندارد. - موجود بودن در زمان عقد:
طبق ماده (۳۶۱) قانون مدنی، مال مورد معامله در صورتی که عین معین باشد باید هنگام معامله موجود باشد. - قابل انتقال بودن:
خرید و فروش اموال عمومی (مواد ۲۳ تا ۲۷ قانون مدنی)، مال موقوفه(ماده ۳۴۹ قانون مدنی)، اسلحه و اشیاء عتیقه اصولاً ممنوع است. - معلوم و معین بودن موضوع معامله:
مورد معامله در صورتی معلوم است که مقدار،جنس و وصف آن مشخص باشد.( ماده ۳۴۲ قانون مدنی).
معین بودن به معنی عدم تردید بین دو چیز می باشد مثلاً فروش یکی از دو کالا به دلیل تردید، باطل است همچنین است ضمانت یکی از چند بدهی. - قابل تسلیم بودن:
فروشنده قدرت بر تسلیم و دادن مال را داشته باشد و گرنه معامله باطل است مگر اینکه مشتری خود قادر به تسلط بر آن باشد اگر در قرارداد، موعد تسلیم مال دو ماه بعد از وقوع عقد تعیین شود قدرت بر تسلیم در آن زمان هنگام عقد یعنی زمانی که معامله به انجام می رسد شرط است. - ملک مدیون باشد:
معامله مال دیگران، غیرنافذ است و معامله فضولی محسوب می شود.
ب- شرایط موضوع معامله چنانچه انجام یک تعهد( کار) باشد:
هرگاه موضوع معامله تعهد به انجام عملی باشد برای مثال دوخت یک پارچه موضوع معامله عمل باید دارای شرایط زیر باشد:
- تعهد باید معلوم باشد.
- مقدور باشد: انجام تعهد باید ممکن باشد و نامقدور بودن کار در صورتی که مطلق باشد یعنی هیچ کس قادر به انجام دادن کار مورد تعهد نباشد یعنی اگر شخصی کاری برعهده گیرد که خود نسبت به آن ناتوان باشد ولی دیگران قدرت انجام آن را دارند عقد باطل نیست مگر اینکه شرط شده باشد که خود آن شخص آن کار را انجام دهد.
- مشروع باشد: یعنی با قوانین آمره و نظم عمومی و اخلاق حسن مخالف نباشد.
- تعهد نفع عقلایی داشته باشد: منظور از نفع، تنها فایده مالی نیست نفع اخلاقی و معنوی نیز برای درست بودن تعهد کافی است.
ملاک تشخیص فایده، تشخیص خردمندان و عقلای جامعه است نه هوا و هوس طلبکار. (ماده ۲۱۵ قانون مدنی)
مشروعیت جهت معامله
مطابق بند ۴ ماده ۱۹۰ قانون مدنی یکی از شرایط اساسی صحت قراردادها مشروعیت جهت معامله است. منظور از جهت معامله، انگیزه بستن قرارداد است یا انگیزه شخصی هر یک از طرفین عقد که با انعقاد قرارداد در پی دستیابی به آن هستند مثل فروش ده کیلو آرد برای پخت نان.
طبق ماده ۲۱۷ قانون مدنی در معاملات لازم نیست که جهت آن تصریح شود ولی اگر تصریح شده باشد باید مشروع باشد وگرنه معامله باطل است.
جهت نامشروع اعم از انگیزه‌های شخصی خلاف قوانین امنیتی و نظامی و اخلاق اسلامی است.
بنابراین صرف نامشروع بودن جهت موجب بطلان معامله نمی شود بلکه در صورتی موجب بطلان است که در عقد تصریح گردد.
برای مثال شخصی اقدام به خرید ۱۰ تن انگور برای پخت شراب می کند. صرف این نامشروع بودن، موجب بطلان معامله نمی شود ولی چنانچه در معامله قید شود و تصریح شود که برای پخت شراب اقدام به خرید انگور می کند آن معامله باطل است.
نمونه قرارداد جعاله هم بذارید لطفا
قرارداده شده است.
سلام داخل سایت هست
یه ملکی واسه یکی فروختم میخوام کمیسوینمو تو قرارداد بنویسم چه شرایطی داره؟ چه عقدی بنویسم با طرف؟
سلام درسال ۹۲ ملکی رابصورت وکالت بلاعزل فروش ازدخترم که مقیم سوئداست خریدم.سال ۹۶ فروختم.شخصی با مبایعه نامه که سفید امضا از دخترم سال۹۵ داشته وبا تایید کارشناسان خط بعدا بادستنویس خود بعنوان خریدار پرکرده وامضا نموده شکایت حقوقی وکیفری کرده حقوقی رد شده کیفری منو ب فروش مال غیر ب زندان وردمال محکوم کرده راه حل چیست
سلام در حال حاضر باید تجدید نظر نمایید
وکیل مجرب دررابطه با مشکلات ملکی مورد نیازم هست زمینی رو به پیشنهاد یکی از منسوبین سببی در گرو وام سودیش با یک نزول خوار به صورت صوری معامله کردم ولی با کمک همان منسوب نامرد زمینم رو تصرف وبین خودشان تقسیم کردن ومن یک ریال پول هم نگرفتم
سلام با شما تماس گرفته خواهد شد
سلام
آپارتمانی رااگر سال ۹۶ از یه سازنده خریدم بااین شریط ۲۶۵ کل معامله بود ۱۰۵ میلیون تومان اولش دادم آپارتمان تحویل داد وقرار شد برج ۶ سال بعد دوتا ۳۰ م بدم و۴۰ میلیون هم برای تنظیم سند ماند اپارتمان‌نوساز بود ومن پیش فروش خریدم ودر ضمن من کارم املاک بود بعد آن ۱۲ واحد آپارتمان از همان ساختمان که ۲۴ واحدی بود براش فروختم واون هیچ کمیسیونی بهم نداد وحدود ۱۲ واحد هم تو اون ساختمان براش رهن دادم و کمیسیون نداد منم آن دوتا ۳۰ م که بهش چک داده بودم پاس نکردم واونم بانک نبرد و۶۰ م هم وام مسکن داشت که همه اقساط را تا حالا دادم وقراردادی که من نوشته بودم هر سه نسخه دست ایشون ماند قرار بود بهد از آنکه ۱۰۵ م اول پر کردم بهم بده که من رو اعتماد که بهش داشتم نگرفتم دوستش ماند حالا رفته شکایت کرده من چیکار کنم خیلی ممنون