معامله معارض چیست؟

در بسیاری از مواقع در خصوص کلاهبرداری های ملکی بسیار شنیده اید که یک شخص، از نا آگاهی خریداران سو استفاده کرده و  یک زمین را  به چند نفر فروخته است. یا اصلا ممکن است خودتان قربانی چنین  موضوعی شده باشید که ملکی که سالها در آن زندگی کرده اید را به شخص دیگری فروخته باشند. به زبان ساده فروش دوباره مال با سند رسمی، معامله معارض است. 

یکی از رفتارهای مجرمانه که در بسیاری از موارد بین طرفین معامله کشف می شود و خسارات زیادی را برای افراد به بار می آورد «معامله معارض» می­ باشد که به عنوان یکی از رفتارهای مجرمانه در قانون برای آن مسئولیت کیفری و مجازات پیش ­بینی شده است.

تعریف معامله معارض

 اگر شخصی مالش را ( چه مال مانند ملک غیر قابل جابجایی باشد چه مانند ماشین قابل انتقال باشد) با سند عادی یا رسمی به دیگری بفروشد وسپس با معامله ای دیگر؛ آنرا حتما با سند رسمی به شخص دیگری واگذار کند  معامله معارض اتفاق افتاده است.

هر شخصی نسبت به مالش می تواندهر نوع تصرف و انتقالی انجام دهد پس معامله اول صحیح است اما معامله دوم انتقال مال غیر است و مجازات دارد .

فردی که مرتکب چنین رفتاری می ­شود به عنوان معامله کننده معارض دارای مسئولیت کیفری بوده و بر طبق قانون محکوم به مجازات خواهد شد که در واقع این جرم با عنوان مجرمانه کلاهبرداری متفاوت بوده و از حیث آثار تفاوت ­هایی را نسبت به یکدیگر خواهند داشت.

کدام معامله در معامله معارض قانونی است؟

­در پاسخ به این پرسش باید گفت که در معاملات صورت گرفته همیشه معامله اول  صحیح است  و دارای اعتبار است و به تبع آن آثار حقوقی خود را به دنبال خواهد داشت.

در سایر معاملاتی که صورت می­ گیرد به دلیل اینکه فروشنده، دیگر مالک مال محسوب نمی ­شود و هیچگونه اختیاری در انتقال مال مذکور ندارد لذا، چنین معامله صحیح نبوده و ممکن است انتقال مال غیر انجام گیرد

مجازات معامله معارض چیست؟

نکته مهمی که باید به آن توجه داشت این است که بر طبق مقررات موجود در قانون ثبت و ماده ۱۱۷ قانون ثبت شرایطی برای جرم معامله معارض پیش ­بینی شده است. که اشعار می­ دارد: «هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیرمنقول) حقی به شخص یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.»

بنابراین، با توجه به تصریح ماده مذکور برای جرم محسوب شدن معامله معارض، معامله نخست می ­تواند با سند رسمی یا عادی صورت گیرد اما معامله دوم باید با سند رسمی انجام شود.

در توضیح این ماده باید گفت که منظور از شخص در ماده مذکور لفظی کلی بوده و هر شخصی اعم از حقیقی یا حقوقی می­ تواند مرتکب جرم مذکور شود.

مسئولیت کیفری برای اشخاص حقوقی زمانی متصور است که نماینده یا مدیر شخص حقوقی به نام یا در راستای منافع آن مرتکب جرم مذکور

استثنا در خصوص ثبت اجباری اسناد رسمی

دیوان عالی کشور؛ طبق رای وحدت رویه که در ادامه به آن اشاره می شود بیان کرد که اگر در هر قسمت از کشور، ثبت رسمی  سند اجباری باشد؛ اما فروشنده این کار را نکند و معامله را با سند عادی انتقال دهد و سپس آنرا با سند رسمی باز هم منتقل کند در اینجا معامله ای که با سند رسمی صورت گرفته صحیح است  و معامله، معارض نیست

بنابراین، در نقاطی که تنظیم سند رسمی اجباری است؛ اگر  فردی معامله را با سند عادی انجام دهد عمل مذکور جرم نبوده و فرد مسئولیت کیفری نخواهد داشت.

رای وحدت رویه مذکور به این شرح است:  «نظر به این که شرط تحقق بزه معامله معارض، قابلیت تعارض دو تعهد نسبت به یک مال است و در نقاطی که ثبت رسمی اسناد مربوط به عقود و معاملات اموال غیرمنقول اجباری باشد، سند عادی راجع به معامله آن اموال در هیچ یک از ادارات و محاکم پذیرفته نشده و قابلیت تعارض با سند رسمی نخواهد داشت، بنابراین چنانچه کسی در این قبیل نقاط با وجود اجباری بودن ثبت رسمی اسناد، قبلا معامله ای نسبت به مال غیرمنقول به وسیله سند عادی انجام دهد و سپس به موجب سند رسمی، معامله ای معارض با معامله اول در مورد همان مال واقع سازد. عمل معامله معارض نخواهد بود، بلکه ممکن است بر فرض احراز سوءنیت با ماده کیفری دیگری قابل انطباق باشد.»

معامله معارض با قولنامه

بحثی که مطرح می­ شود این است که آیا در معاملاتی که از طریق قولنامه صورت می گیرد رفتار مجرمانه معامله معارض قابل وقوع بوده و فرد مسئولیت کیفری خواهد داشت؟

در پاسخ باید گفت که قولنامه تنظیمی در دفتر مشاور املاک یا قولنامه هایی که بدون دخالت مشاور املاک تنظیم شده و به امضای طرفین قرارداد رسیده است از جمله اسناد عادی محسوب می شود. و اگر  ملکی با قولنامه فروش رفته باشد وباز هم با سند رسمی انتقال پیدا کند؛ معامله معارض صورت گرفته است. البته این در جایی است که ثبت رسمی اسناد اجباری نباشد .

کدام معامله صحیح بوده و مال به چه کسی منتقل خواهد شد؟

طبق رای شماره ۴۳ وحدت رویه:  اسناد عادی قابلیت تعارض با اسناد رسمی را نداشته و ملک فقط  با سند رسمی به فردی انتقال پیدا می­ کند دولت فقط فردی را می شناسد که سند رسمی به نام او تنظیم شده است.

اما این  موضوع باعث زایل شدن حق خریدار با سند عادی می شود. برای این کار ابتدا خریدار سند عادی، باید با ادله و مدارک، دادخواست ابطال معامله دومی که با سند رسمی انجام شده است را بدهد و سپس چون ملک به صورت عادی به او منتقل شده است ؛ فروشنده را از طریق دادخواست ملزم به تنظیم سند رسمی کند که همه ی اینها و نگارشات دادخواست به ریزه کاری هایی نیاز دارد که مشورت با وکیل متخصص حرفه ای را می طلبد

معامله معارض و فروش مال غیر

«معامله معارض» و «فروش مال غیر» دارای تفاوت هایی نسبت به یکدیگر هستند.

از جمله این که در معامله معارض مجرم باید مالک اولیه ملک باشد، اما در جرم انتقال مال غیر ممکن است یک غریبه مال دیگران را به اشخاصی انتقال دهد.

در معامله معارض نقل و انتقال دوم، الزاماً باید به موجب سند رسمی باشد، در حالی که در خصوص انتقال مال غیر، امر انتقال ممکن است به موجب سند عادی واقع شود.

دادگاه صالح برای ابطال معامله معارض

اگر ملک با سند عادی به ما منتقل شده و سپس با سند رسمی به شخص دیگری منتقل شده است و در زمان انتقال ملک به ما ثبت رسمی اسناد اجباری نبوده است؛ باید دادخواست ابطال سند رسمی مطرح شود

باز هم اشاره می کنیم که نگارش دادخواست امر ابتدایی و مهم دعواست وتا زمانی که دادخواست تایید نشود؛ دعوا به جریان نمی افتد. لذا مشورت با وکلا را میطلبد

دادخواست مورد نظر به دفتر خدمات قضایی تقدیم می شود

دادگاهی به این موضوع رسیدگی می کند که ملک در حوزه آن باشد

نمونه دادخواست ابطال معامله معارض

مشاوره حقوقی معامله معارض وکیل تاپ

طرح دعوای حقوقی صرفا تسلط بر قوانین نیست بلکه شخصی در این دعوا پیروز است که علاوه بر تسلط و آپدیت بودن، در این زمینه کار کرده باشد و همه ی وقتش را صرف انجام پرونده های مشابه کرده باشد.گروه حقوقی وکیل تاپ، با داشتن وکلای متخصص و حرفه ای،  که فقط در چند رشته به صورت حرفه ای وکالت می کنند این امکان را فراهم آورده است که از شخص متبحر این امر مشاوره بگیریم و پرونده را با خاطری آسوده با او بسپاریم.

نتیجه گیری

اگر ملک یا مالی به شما با سند عادی  یا رسمی منتقل شده است؛ یعنی شما آنرا با سند عادی یا رسمی خریده اید وبعدا با سند رسمی( یعنی سندی که توسط مامور صالح در دفتر خانه تنظیم شده ) به  دیگری منتقل شده باشد؛ معامله معارض نامیده می شود که با روش هایی امکان باز پس گیری ملک وجود دارد که همه ی آن در متن بالا ذکر شده است. برای دریافت مشاوره حقوقی برای معامله معارض وانتقال مال غیر به دیگری می توانید با موسسه وکیل تاپ به شماره ۰۲۱۹۱۰۰۲۰۹۰ تماس حاصل نمایید تا توسط وکلای مجرب راهنمایی شوید

سوالات متداول

معامله ی معارض یعنی چه

اگر مالی چه منقول و چه غیر منقول با سند عادی یا رسمی منتقل شود و  سپس با سند رسمی به دیگری منتقل شود معامله معارض صورت گرفته است.

معامله معارض از لحاظ کیفری نیز قابل پیگیری است؟

بله انتقال دهنده آگاه به مجازات انتقال مال غیر محکوم می شود که همان مجازات کلاهبرداری است