عقد رهن چیست و در قانون مدنی چه شرایطی دارد

بنابر ماده ۷۷۱ قانون مدنی، «رهن عقدی است که به موجب آن مدیون (بدهکار)، مالی را بابت وثیقه به داین (طلبکار) می دهد.»

بنابراین رهن وثیقه و ضمانت پرداخت بدهی به طلبکار است. به بیان دیگر هنگامی که مثلا شخصی، معامله ای با دیگری انجام می دهد و طلبکار می شود می تواند به موجب عقد رهن، مالی را به عنوان وثیقه بابت دریافت بدهی از بدهکار دریافت کند.

اما عقد رهن برای اینکه به درستی منعقد شود تابع شرایط و ضوابط خاصی است. در خصوص آن سوالات زیادی مطرح است مثل اینکه شرایط آن چیست؟ فک رهن به چه صورت انجام می شود؟ انواع رهن کدامند؟ و ..

اوصاف و ویژگی های عقد رهن

1. رهن عقدی عینی است و قبض (دادن مال موضوع رهن به طلبکار) شرط صحت آن است. به بیان دیگر مطابق قانون، مال باید حتما به مرتهن یا شخص دیگری که تعیین شده،‌ تسلیم شود و قبل از امکان دسترسی برای او، این عقد واقع نخواهد شد.
2. رهن عقدی تبعی است: به این معنا که ابتدا باید دینی وجود داشته باشد تا به تبع آن، رهن ایجاد شود.
3. عقد رهن از سوی راهن (رهن دهنده یا بدهکار) لازم قابل و از سوی مرتهن (رهن گیرنده یا طلبکار) جایز می باشد؛ به این معنا که مرتهن می‌تواند هروقت بخواهد آن را بر هم بزند ولی راهن نمی‌تواند قبل از اینکه دین خود را ادا کند و یا به یکی از طرق مقرر در قانون از آن بری شود رهن را پس بگیرد پس عقد لازم به این معناست که شخص نمی‌تواند هر وقت که خواست از آن کناره گیری نماید لیکن عقد جایز به این معنا می باشد که هرکدام از طرفین، هرگاه بخواهند می‌توانند عقدی را به هم بزنند.
4. تجزیه ناپذیری رهن؛ به این معنا که تا زمانی که بدهکار تمام دین خود را نپردازد وثیقه نیز آزاد نخواهد شد و راهن نمی تواند با پرداخت بخشی از دین، بخشی از رهن را آزاد سازد. این قاعده در موردی که دین، به دلیلی مثل ارث میان وراث تقسیم می شود نیز حاکم است. همچنین است ابراء (بری الذمه کردن) راهن (بدهکار) توسط مرتهن.
   به عبارت دیگر در صورتی که طلبکار قسمتی از دین را بر مدیون ببخشد،‌ قسمتی از مال مورد رهن آزاد نخواهد شد، بلکه کل مال همچنان نسبت به بقیه‌ی دین وثیقه خواهد ماند.

چنانچه مدیون بابت پرداخت یک بدهی چند مال را وثیقه قرار دهد،‌ هر بخش، وثیقه‌ی تمام طلب خواهد بود. یعنی به‌طور مثال اگر بخشی از مال از بین برود، بخشی از طلب بی‌وثیقه نمی‌شود و طلبکار می‌تواند به هر مالی که بخواهد بابت تمام طلب خود رجوع نماید.

ویژگی های مال مورد رهن

الف) قابلیت تملک و نقل و انتقال داشتن مال: طبق قاعده کلی، هر مالی که قابل نقل و انتقال قانونی نباشد نمی تواند مورد رهن واقع شود. (ماده ۷۷۳ قانون مدنی) بنابراین برخی اموال را نمیتوانند موضوع رهن قرار گیرند زیرا قابلیت فروش و تملک از سوی مرتهن را ندارند.

این اموال به شرح زیر است:

1.  مالی که به ملکیت در نیامده است مانند زمین موات یا آب های مباح
2. مالی که از ملکیت خارج شده مثل مال موقوفه
3.  مالی که قابلیت تملک ندارد مثل اموال عمومی و راه ها
4.  مالی که منفعت عقلایی و مشروع ندارد مثل مواد مخدر

• نکته) مالی که مالک آن برای مدتی محدود حق فروش آن را نداشته باشد، قابلیت رهن دارد مگر اینکه مدت مزبور چنان طولانی باشد که عرفا خاصیت وثیقه بودن را از دست بدهد. برای مثال ملکی را که به مدت ۸۶ سال نتوان فروخت نمی توان به رهن گذاشت.
• نکته) طلبکار می تواند در رهن شرط کند که چنانچه بدهکار در موعد معین دین را نپردازد، طلبکار بتواند پس از مدتی مثلا پنج سال طلب را از رهن وصول کند. در اینصورت رهن و شرط هر دو صحیح اند.
•  مطابق ماده (۷۷۴ قانون مدنی) رهن اموال غیر مادی مانند حق تألیف، سرقفلی و مطالبات جایز نیست.
•  رهن دادن اسکناس یا اسناد در وجه حامل یا سهام بی نام شرکت ها صحیح است اما رهن سهام با نام و اوراق تجاری با نام صحیح نیست.
•  رهن مال آینده که در آینده به وجود می‌آید باطل است. پس میوه را وقتی می توان به رهن داد که ته آن روییده و بسته شده باشد. و در عرف بتوان آن را میوه نامید.
• رهن منفعت و دین: رهن منفعت به نظر مشهور به دلیل تدریجی بودن و عدم امکان تسلیم تمام آن باطل است. با این وجود راهن می تواند به مرتهن وکالت دهد که منافع را به دیگری انتقال دهد و عوض را به عنوان وثیقه نزد خود نگه دارد یا منافع را به مرتهن انتقال دهد و شرط شود که اجاره بها نزد مرتهن وثیقه بماند تا بدین وسایل نیاز به رهن منفعت به طور غیر مستقیم برآورده شود.
•  رهن دین نیز باطل است چون دین یک امر کلی است که در عالم خارج وجود ندارد تا قابل قبض باشد.
•  بدهکار می تواند به بستانکار وکالت دهد تا طلب او را وصول کند و هرچه را به دست می آورد نزد خود به عنوان وثیقه نگاه دارد یا بابت طلب تملک کند.

ب) عینی بودن مورد رهن: رهن باید عین معین باشد و اموال غیر مادی،‌ مثل حق تألیف و سرقفلی و مطالبات و … به رهن داده نمی‌شوند.
منظور از عین معین این است که وجود خارجی داشته باشد تا بتوان آن را در دسترس مرتهن قرار داد.

البته باید توجه داشت نمی‌توان از قبل شرط کرد که مرتهن (رهن گیرنده)‌ اجازه‌ی فروش مال رهنی را نداشته باشد زیرا این امر مخالف ذات عقد رهن است. (طبق قانون:‌ اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عين مرهونه را ندارد صحیح نیست.)

انواع رهن

الف) رهن مال مشاع (مال شریکی): وفق ماده (۴۷۵) قانون مدنی، شریک مال مشاعی نمی تواند بدون اذن سایر شرکاء در سهم خود تصرف حقوقی کند برای مثال رهن. بنابراین به رهن گذاشتن سهم خود از یک مال مشاعی نیاز به اذن تمامی شرکاء دارد. برای مثال چنانچه شخصی بخواهد سهم خود از یک باغ شریکی را بابت بدهی خود به رهن بگذارد باید از سایر شرکاء اجازه بگیرد.

ب) رهن مکرر: مدیون می‌تواند،‌ مال مورد رهن را برای دین دیگری نیز به رهن گذارد و چنانچه نیاز به پرداخت حق از طریق فروش مال شد،‌ مرتهنِ (رهن گیرنده)‌ اولی بر سایر طلبکاران اولویت دارد و ابتدا میبایست حق خود را به‌صورت کامل پرداخت کرد.

در این حالت طلبکاران نسبت به یک مال در طول یکدیگر قرار دارند نه عرض هم که چند حالت دارد:

•  تعدد مرتهن (رهن گیرنده)

در این فرض راهن (رهن دهنده)‌ می‌تواند مال خود را طی یک عقد رهن، وثیقه‌ی دو طلبکار قرار بدهد مطابق قانون:

«ممکن است یک نفر مالی را در مقابل دو یا چند دین که به دو یا چند نفر دارد، به رهن بگذارد در این صورت مرتهنین (طلبکاران) باید با توافق معين کنند که رهن در نزد چه کسی باشد و همچنین ممکن است دو نفر یک مال را به یک نفر در مقابل طلبی که از آنها دارد به رهن بگذارند.»

در این حالت هیچ‌کدام نسبت به دیگری اولویتی ندارند و برای وصول طلب خود باید قیمت مال مورد رهن را به نسبت طلب ‌هایشان تقسیم کنند. در اینجا همان مسئله‌ی «تجزیه‌ناپذیری عقد رهن» مصداق پیدا می کند و تمام رهن در مقابل مجموع طلب ها قرار می‌گیرد و تا تمام دین پرداخت نشود،‌ وثیقه آزاد نخواهد شد.

•  تعدد راهن (رهن دهندگان)

هرگاه دو یا چند نفر به طور مشاع (اشتراکی) مالک مال مورد رهن باشند و در برابر دیون متعددی که به دیگری دارند آن را وثیقه قرار بدهند، ظاهرا سهم هر مدیون از مال مشاع،‌ رهن دین اوست و با پرداخت آن دین آن سهم آزاد می‌شود.

•  تعدد دیون

در این حالت برای دیون متعدد یک مال به‌عنوان وثیقه یا رهن قرار داده می شود. منظور این است که مال مذکور، وثیقه‌ای در برابر تمامی دیون باشد. به همین دلیل در صورت عدم تصریح، چنانچه یکی از دیون پرداخت شود، مال مرهونه (مورد رهن) آزاد نمی شود و هم‌چنان به عنوان وثیقه باقی خواهد ماند.

ج) رهن موقت: چنانچه مدت رهن کمتر از موعد دین باشد برای مثال دین باید یکسال دیگر پرداخت شود ولی رهن برای شش ماه باشد، در این حالت رهن و شرط هر دو باطل اند چون نشان می دهد طرفین قصد جدی بر رهن نداشته اند ولی چنانچه مدت رهن بیش از موعد دین باشد مثلا موعد پرداخت بدهی یکسال دیگر باشد ولی مال برای دو سال به رهن داده شود، رهن باطل نیست.

زیرا هدف از عقد رهن این می باشد که طلبکار بتواند تا سررسید طلب در صورت عدم وصول، طلبش را از رهن بر دارد و فقط لازم است تا زمان سررسید مال رهن در تصرفش باشد اما بیشتر از آن اگرچه لازم نیست باطل کننده رهن هم نیست.

د) رهن قهری بدل مال مورد رهن: وفق ماده (۷۹۱ قانون مدنی) اگر عین مرهونه (مال به رهن گذاشته شده) به واسطه عمل خود راهن یا شخص دیگری تلف شود، تلف کننده باید بدل آن را بدهد و آن بدل، رهن خواهد بود.

از آن رو به این بدل جدید، قهری گفته می شود که خود بخود جایگزین رهن قبلی می شود و نیازی به انعقاد عقد رهن مجدد ندارد.

 فک رهن (آزاد سازی مال به رهن گذاشته شده)

هنگامی که دین راهن (مدیون) به‌طور کامل پرداخت شود و طلبکار به حق و حقوق خود برسد،‌ عقد رهن فک خواهد شد و مرهونه یا همان وثیقه به مدیون مسترد می شود.

همچنین در صورتی که مال مورد رهن تلف شود یا عقد به‌وسیله‌ی هر دو طرف یا از طرف مرتهن فسخ شود، رهن پایان میابد. لیکن در مواقع به‌خصوصی مانند وقتی که مال در رهن بانک باشد،‌ دین ادا می‌شود اما طلبکار (مثلا بانک) رهن را آزاد نمی‌کند. در اینجا شخص راهن می‌تواند دعوای «الزام به فک رهن»‌ را اقامه نماید.

از این به بعد طلبکار که در گذشته امین و امانت‌دار مال بوده است (ید امانی داشته)،‌ تبدیل به غاصب می‌شود که در صورت هرگونه خسارت و آسیبی به مال مرهونه ضامن خواهد بود (ید ضمانی می شود). در این فرض راهن می‌تواند اجرت روزهای اضافه ای را که طلبکار هنوز فک رهن نکرده است و رهن در تصرفش می باشد را هم بگیرد.

شرایط حین عقد رهن

• شرط وکالت برای فروش مال مرهونه

یکی از شروط عقد رهن، شرط وکالت در فروش مال مرهونه می باشد. به این معنا که راهن و مرتهن می توانند با هم توافق کنند در صورتی که راهن طلب خود را پرداخت نکرد، مرتهن وکالت دارد، مال مرهونه را فروخته و طلب خود را از آن بردارد.

در صورتی که این شرط ضمن عقد رهن نیاید، مرتهن برای اینکه بتواند بدهی اش را از راهن بگیرد باید به دادگاه مراجعه نموده و دادخواست “اجبار به پرداخت دین یا فروش مال مرهونه” را تسلیم نماید که دارای مراحل پیچیده ای می باشد.

• شرط سلب حق فروش مال مرهونه از مرتهن

یکی دیگر از شروطی که ضمن عقد رهن قرار داده می شود، شرط سلب حق فروش از مرتهن است.

مطابق ماده (۷۷۸) قانون مدنی:

“اگر شرط شده باشد که مرتهن حق فروش عین مرهونه را ندارد، باطل است” .

این شرط جهت جلوگیری از سوء استفاده اشخاص است تا از ضرر زدن به راهن ممانعت کند. بنابراین طبق قانون وجود این شرط باطل است.

• شرط تعلق منافع حاصل از رهن به مرتهن

بنابر ماده (۷۸۶) قانون مدنی : “ثمره رهن و زیادتی که ممکن است در آن حاصل شود، در صورتی که متصل باشد جزء رهن می باشد و چنانچه منفصل باشد متعلق به راهن است، مگر آنکه ضمن عقد بین طرفین ترتیب دیگری مقرر شده باشد”.

به موجب این ماده یکی از شروط صحیح ضمن عقد رهن، تعلق منافع رهن به مرتهن می باشد. البته به شرطی که این منافع از مال مورد وثیقه جدا نشود مگر اینکه دو طرف قرارداد به شکل دیگری توافق نمایند.