تخلیه ملک و راهکار های تخلیه فوری

اگر مستاجری دارید که ملک شمارا خالی نمی کند مطلب زیر را تا انتها بخوانید

وقتی که یک ملک را به رهن و اجاره به کسی واگذار میکنیم برای آن مدتی تعیین می شود و انتظار داریم که در پایان مدت اگر قرارداد تمدید نشود مستاجر خانه را خالی کند اما از این امر خودداری میکند در اینجاست که صاحب خانه برای تخلیه ملک اقدام میکند. حال برای یک تخلیه ی بی دردسر مطلب زیر را بخوانید. نکته قابل ذکر این است که مستاجر بعد از پایان مدت و عدم تخلیه بابت هر روز باید اجرت ملک اجاره ای را پرداخت کند.

به عنوان صاحب خانه یا موجر میتوانید از شورای حل اختلاف درخواست تخلیه مستاجر را تقاضا کنید با توجه به فنی بودن امر تخلیه بهتر است قبل از اقامه دعوا با مشاوران و وکلای متخصص این حوزه موضوع را در میان نهید تا به بهتربن نحو ممکن از جزییات امر آگاه شوید.

قانون تخلیه

به طور کلی در بحث از روابط موجر(اجاره دهنده) و مستاجر(اجاره گیرنده) به حاکمیت دو دسته از قوانین می توان اشاره نمود. اولا قراردادهای اجاره ای که قبل از تصویب قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ تنظیم شد. ثانیا: قراردادهای اجاره ای که بعد از تصویب قانون ۱۳۷۶ منعقد گردیدند. در هر دو دسته با توجه به تفاوت قوانین حاکم، شرایط تخلیه نیز متفاوت خواهد بود.

تخلیه در قراردادهای منعقده قبل از سال ۱۳۷۶

این دسته از قراردادها بر حسب اینکه موضوع تجاری یا مسکونی داشته باشند خود تحت دو سیستم قانونی متفاوت قرار می گیرند.برای این که بدانیم اجاره های چه سالی با کدام قانون حل و فصل می شود باید در نظر داشت که اگر اجاره ها مربوط به بعد از سال ۷۶ باشد قانون روابط موجر و مستاجر سال ۷۶ حاکم خواهد بود. و فرقی بین ملک تجاری و مسکونی نیست. اما قبل از ۷۶ اجاره های ملک تجاری، تابع قانون سال ۵۶ و اجاره های مسکونی تابع قانون سال ۶۲ خواهد بود.

با توجه به تعدد قوانین در مورد اجاره و پیچیدگی های آن بهتر است برای اطلاع از وضعیت قانونی آن با وکلای وکیل تاپ مشورت کنید.

۱. تخلیه مکان تجاری قبل از سال ۷۶

اگر اجاره ها مشمول سال ۵۶ باشد، تخلیه به راحتی امکان پذیر نیست و قانون گذار صاحب خانه را مجبور به تمدید اجاره می کند و فقط در موارد استثنایی مثل نیاز شخصی و احداث ساختمان و در موارد مشخصی با فسخ اجاره می توان درخواست تخلیه کرد. در اینجا به دلیل این که به مستاجر حق کسب و پیشه تعلق می گیرد و امری تخصصی است بهتر است به وکیل تخصصی حق کسب و پیشه مراجعه کرد.

موارد فسخ اجاره ملک تجاری قبل از سال ۷۶

در موارد زیر بر اساس قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ امکان فسخ اجاره و درخواست تخلیه وجود دارد.

• تخلیه به دلیل عدم موافقت با انتقال: در مواردی که عین مستاجره(مال اجاره داده شده) به جهت کسب یا پیشه یا تجارت خود موجر اجاره داده شده و مستاجر آن را به عناوینی از قبیل وکالت یا نمایندگی و غیره عملا به غیر واگذار کند. مشروط به اینکه حق انتقال به غیر نیز از او سلب شده باشد.
• تخلیه به دلیل تعدی و تفریط: مقصود از تعدی و تفریط آن است که مستاجر از حدود متعارف استفاده از مال یا منفعت تجاوز کند. حال یا این تجاوز از حدود متعارف به صورت زیاده روی در استفاده یا کوتاهی در نگهداری از عین مستاجره ممکن است ظاهر شود. مثلا اگر مستاجر دیوار ۲۵ سانتی را ۱۵ سانت بتراشد و یا در مغازه بالکن احداث کند. اما لازم به ذکر است که گذاشتن پارتیشن و تعبیه کانال کولر یا دریچه ی هواکش عرفا تعدی و تفریط به حساب نمی آید.
• تخلیه به دلیل تغییر شغل: هرگاه مورد اجاره برای انجام شغل معینی اجاره داده شده باشد و مستاجر بدون رضای موجر شغل خود را تغییر داده باشد. مگر اینکه شغل جدید عرفا مشابه شغل قبلی باشد.
• تخلیه به دلیل تخلف از شروط: هرگاه از شروطی که در ضمن عقد اجاره درج شده تخلف گردد و به این دلیل موجبات فسخ فراهم شود. بحث از تخلف شروط ضمن عقد اجاره و تحقق خیار فسخ محتاج بحث مفصل دیگری است.
• تخلیه به دلیل عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر در مدت قانونی یا توافق شده، اجاره ندهد و با بعد از ده روز از گرفتن اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند، اجاره اقساط عقب افتاده را نپردازد. در این مورد اگر اجاره رسمی باشد موجر می تواند از دفترخانه یا اجرای ثبت صدور اجرائیه بر تخلیه و وصول اجاره بها را درخواست کند.
  اگر مستاجر در این مدتی اجاره بهای معوقه را پرداخت کند اجرای ثبت تخلیه را متوقف می کند ولی موجر می تواند به استناد تخلف مستاجر از پرداخت اجاره بها از دادگاه درخواست تخلیه عین مستاجره را بنماید .اگر اجاره نامه عادی بوده یا سند اجاره تنظیم نشده باشد موجر می تواند برای تخلیه ی عین مستاجره و وصول اجاره بها به دادگاه مراجعه نماید.

۲.تخلیه مکان مسکونی قبل از سال ۱۳۷۶

قراردادهایی استیجاری که تحت حاکمیت قانون سال ۱۳۶۲ می باشند جهات تخلیه اماکن مسکونی به این ترتیب است:

• اختصاص ملک به مرکز فساد: در صورتی که مستاجر ملک مورد اجاره را به مرکز فساد تبدیل کرده باشد، به محض ثبوت آن در دادگاه به درخواست موجر، مورد اجاره تخلیه و در اختیار موجر قرار می دهد.

• عدم وجود حق انتقال به غیر: در مواردی که مستاجر مسکن بدون داشتن حق انتقال به غیر در اجاره نامه یا در موردی که اجاره نامه ای در بین نباشد و مورد اجاره کلا یا جزئا به غیر واگذار نموده یا عملا از طریق وکالت یا نمایندگی و غیره در اختیار و استفاده ی دیگری جز اشخاص تحت الکفاله قانونی خود قرار داده باشد.

• در صورتی که اختصاص به غیر مورد ذکر شده در قرارداد اجاره: اگر مورد اجاره به منظور سکونت اجاره داده شود ولی به امر دیگری اختصاص داده شود.

• درج حق فسخ در صورت انتقال مالکیت به غیر: اگر در قرارداد اجاره شرط شده باشد در صورت انتقال قطعی مال مورد اجاره به غیر، امکان فسخ وجود دارد، می توان فسخ و تخلیه را درخواست نمود.

• عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر با تعهد به پرداخت اجاره بها در مهلت مقرر از آن شرط تخلف کند، موجر می تواند فسخ و تخلیه را درخواست کند.

تخلیه براساس قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ به بعد

با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر به طور کلی تمام اجاره ها تحت شمول این قانون قرار میگیرد چه مسکونی و چه تجاری که البته این قانون هم به توافقات خصوصی بین طرفین احترام میگذارد و در صورت سکوت در مفاد قرارداد، آن را به قانون مدنی ارجاع میدهد. به موجب این قانون در پایان مدت اجاره به تقاضای موجر یا قائم مقام قانونی، درخواست تخلیه و اجرای آن ممکن خواهد بود.

تخلیه فوری ابداع قانون گذار سال ۷۶ است که وارد قانون ایران می شود. با توجه به این که اجاره سال ۷۶ به چه نحوی بسته شده وضعیت تخلیه و نحوه آن متفاوت خواهد بود.

تخلیه در اجاره نامه های رسمی

در مواردی که اجاره با سند رسمی تنظیم شده باشد، تخلیه به وسیله ی اجرای ثبت تحقق می یابد. به این ترتیب که موجر درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که سند اجاره را تنظیم نموده بنماید، که البته می بایست به مستاجر ابلاغ شده و او فرصت اقدام دارد. هر چند که قانون مدت لازم را یک هفته ذکر کرده، اما این مدت با توجه به تشریفات اجرای اسناد ثبتی عملا بیش از این زمان لازم دارد.

دستور تخلیه در چه مواردی صادر می شود؟

تخلیه فوری بسیار سریع تر از موارد دیگر قابل انجام است اما برای آن باید شرایطی فراهم باشد که از قرار ذیل اند : 

• قرارداد اجاره بعد از سال ۷۶ تنظیم شده باشد.
• مدت اجاره در قرارداد اجاره قید شده باشد.
• قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.
• دو شاهد مورد اعتماد ذیل آن را امضا کرده باشند.
• موجر و مستاجر نیز قرارداد را امضا کنند.

با پایان مدت اجاره می توان درخواست صدور دستور تخلیه را خواست. اگر یکی از شرایط بالا موجود نباشد؛ برای مثال امضای دو شاهد را نداشته باشد تخلیه فوری یا دستور تخلیه امکان پذیر نیست و باید به دنبال حکم تخلیه بود که مراحل طولانی تری دارد. بهتر است که در این زمینه برای نحوه تخلیه با وکیل متخصص امر مشورت بشود.

دستور تخلیه در صلاحیت چه مرجعی است؟

شورای حل اختلاف مگر اینکه قرارداد تجاری بوده و در آن سرقفلی واگذار شده باشد.

اجرای دستور تخلیه توسط چه مرجعی می باشد؟

توسط کلانتری انجام می شود. به این ترتیب که هرگاه دستور تخلیه صادر و به مستاجر ابلاغ شود، در صورتی که مستاجر از اجرای دستور استنکاف کند(دستور را انجام ندهد)، مرجع قضایی به کلانتری محل ابلاغ می کند که در این مورد اقدام نماید و کلانتری محل نیز مکلف به اجرای دستور مقام قضایی می باشد.

صدور حکم به تخلیه در چه مواردی است؟

اگر هر یک از شرایط مندرج در مورد قبل فراهم نباشد حکم به تخلیه صادر می شود. به این ترتیب؛

• هرگاه قرارداد اجاره قبل از سال ۷۶ تنظیم شده باشد.
• اجاره نامه عادی بوده و توسط دو شاهد امضا نشده باشد، خواه در بنگاه معاملات املاک تنظیم شده یا نشده باشد.
• موجر یا مستاجر ذیل آن را امضا ننموده باشند.
• مدت اجاره مشخص نشده باشد یا اجاره نامه در یک نسخه باشد.
• همچنین در مواردی که درخواست تخلیه در ضمن صدور حکم به فسخ اجاره باشد.

نمونه دادخواست تخلیه

با سلام

احتراماً به استحضار می رساند:

اینجانب بر اساس قرارداد اجاره شماره ……… مورخ ……… شش دانگ یک باب مغازه تجاری خود را به سند مالکیت ……… به مساحت ……… متر مربع واقع در ……… به شماره پلاک ثبتی ………بخش ……… به خوانده محترم اجاره داده ام. مدت اجاره از تاریخ ……… تا تاریخ ……… به مدت … با مبلغ اجاره ماهیانه … ریال بوده است. لازم به ذکر هست که ملک مذکور از شرایط لازم برای سکونت برخوردار است و اینجانب جهت سکونت خود (یا پدر و مادر یا فرزند و…) به آن احتیاج دارم و همچنین مدت زمان اجاره نیز به پایان رسیده است. بنده با وجود مراجعات بسیار اظهارنامه ای نیز به شماره ………. مورخ ……… برای خوانده ارسال نموده ام که ایشان هیچ اقدامی در جهت تخلیه و تحویل مورد اجاره انجام نداده اند. لذا با تقدیم این دادخواست و با استناد به  قانون روابط موجر و مستاجر سال ۱۳۷۶ و قانون مدنی، رسیدگی و صدور حکم به شرح خواسته(تخلیه ملک) را استدعا دارم.

نقش وکیل در تخلیه فوری

همچنان که گفته شد قوانین مرتبط با اجاره در جای خود بسیار پیچیده هستند و در هر موردی بررسی ها و استدلال های حقوقی خود را در دادگاه می طلبد لذا توصیه می شود که با وکیل متخصص در این امر ارتباط گرفت تا بتوان از راه کار های مختلف آگاه شد.

موسسه حقوقی وکیل تاپ در راستای توسعه حق دسترسی به وکیل، ساز و کاری را فراهم ساخته که تمامی افراد بتوانند در سراسر کشور از حقوق دفاعی برخوردار باشند.

نتیجه گیری

تخلیه اجاره با توجه به سال انعقاد اجاره و همچنین نحوه بستن قرارداد لازم است که به روش های مختلف برای آن اقدام کرد. برای مثال اگر اجاره بعد از سال ۷۶ باشد و قرارداد با امضای دو شاهد باشد و مدت هم تعیین شود امکان تخلیه فوری وجود دارد در غیر این صورت باید حکم تخلیه صادر شود که برای هر یک از این موارد بهتر است از وکلا و مشاوران مربوطه مشاوره گرفت تا از صرف زمان و هزینه های اضافی آینده جلوگیری شود. زیرا مطالبی مانند سرقفلی، حق کسب و پیشه و تخلیه با استناد به کدام ماده، مطالبی سنگین و تخصصی است که حتی همه ی وکلا نیز در آن تبحر ندارند

شماره ی سامانه وکیل تاپ: ۰۲۱۹۱۰۲۰۹۰

سوالات متداول