طبق ماده ۵۷۱ قانون مدنی مال مشاع اینگونه تعریف می شود: «مال مشاع مالی است که بین دو یا چند نفر مشترک است و هر یک سهم مشخصی دارند، بدون اینکه مشخص شود، سهم هر شخص در کدام قسمت مال است.» مالکین ملک مشاع بر اساس سهم خود در همه قسمت های ملک سهیم هستند. سهم هریک از مالکین مشاع متفاوت یا یکسان است اما هریک از آنها در همه قسمت های ملک سهیم هستند و هیچ یک از مالکین نمی توانند قسمتی از زمین را برای استفاده شخصی جدا کنند.
دسترسی سریع به عناوین:
افراز مال مشاع
- افراز یعنی چیزی را از چیز دیگر جدا کردن
- تفکیک سهم هر یک از شرکای مال مشاع، افراز است.
- افراز مال مشاع بر اساس توافق شرکا به هر نحوی که موافقت کنند، تقسیم می شود
- اگر در تقسیم مال مشاع توافق نکنند، سهم همه شرکا در مال مشاع، مساوی خواهد بود.
- هر یک از شرکای مال مشاع، هر زمان که بخواهد به غیر از مواردی که تقسیم مال مشاع از نظر قانون ممنوع است، می تواند تقاضای تقسیم مال مشاع کند.
مرجع صالح افراز ملک مشاع
دعوا در خصوص افراز ملک مشاع، در دو مرجع اداره ثبت اسناد و املاک و دادگاه محل ملک رسیدگی می شود.
افراز در اداره ثبت
- اگر جریان ثبتی ملکی خاتمه یافته باشد، دعوا افراز ملک مشاع در اداره ثبت مطرح شود و رئیس ثبت تشخیص دهد که ملک مشاع قابل افراز نیست، در این صورت، شرکای ملک مشاع، از تاریخ ابلاغ ده روز مهلت دارند، در دادگاه محل ملک اعتراض کنند.
- اداره ثبت فقط در خصوص اموال غیر منقول صلاحیت دارد.
افراز در دادگاه محل مال مشاع
افراز اموالی که شرایط زیر را داشته باشد در دادگاه انجام می پذیرد:
- ملکی که جریان ثبتی آن تمام نشده باشد.
- اگر یکی از شرکا مال مشاع محجور یا غایب مفقودالاثر باشند.
- اگر بخشی از ملک مشاعی، از یک پلاک مجهول المالک باشد.
- افراز اموال منقول
مرجع صالح برای فروش مال مشاع
براساس ماده پنج قانون افراز و فروش ملک مشاع، اگر ملکی بر اساس حکم قطعی، غیر قابل افراز و تفکیک باشد، هریک از شرکا مال مشاع میتواند درخواست فروش مال مشاع را از دادگاه کند.
- در مورد فروش مال مشاعی که منقول است، دعوا فروش مال مشاع منقول، در دادگاه محل اقامت خوانده مطرح میشود.
- اگر خوانده دعوا فروش مال مشاع در ایران اقامت نداشته باشد، دعوا در دادگاه محل سکونت موقت خوانده مطرح میشود.
- اگر در دعوای فروش مال مشاع منقول، خوانده در ایران اقامت دائم و موقت نداشته باشد، دادگاه محل اقامت خواهان، صالح به رسیدگی است.
- در مورد فروش مال مشاع غیر منقول، درخواست در دادگاه محل مال غیرمنقول مطرح میشود.
- درخواست فروش مال مشاع مختلط، یعنی منقول و غیر منقول در دادگاه محل وقوع مال غیرمنقول مطرح میشود به شرطی که یک منشا مربوط به هر دو قسمت باشد.
چگونه دستور فروش مال مشاع اجرا می شود؟
- بعد از صادر شدن دستور فروش مال مشاع رای برای اجرا، به اجرای احکام دادگاه ارسال می گردد.
- بعد از اینکه اجرائیه صادر شد، کارشناس رسمی دادگستری ملک مشاع را ارزیابی میکند.
- نظر کارشناس به دوطرف ابلاغ می شود.
- دو طرف یک هفته مهلت دارند که به نظر کارشناس اعتراض کنند.
- اگر اعتراض قبول شد، برای بررسی به هیئت کارشناسی ارجاع می شود.
- قیمت براساس نظر هیات کارشناسی تعیین و به مزایده گذاشته و به فروش میرسد.
- هر یک از شرکا می توانند مال را به قیمت مزایده خریداری کنند.
- برای مطرح کردن درخواست فروش مال مشاع، در دادگاه دادخواست و هزینه دادرسی و تعیین وقت رسیدگی نیاز ندارد.
- تصمیم دادگاه در این خصوص حکم یا قرار نیست و نیاز به اجرائیه ندارد.همچنین از آنجایی که حکم یا قرار نیست قابلیت واخواهی یا تجدید نظر ندارد.
- بعد از اینکه هزینه های عملیات اجرایی و هزینه های مربوط کم شد، بقیه مبلغ بین شرکا به نسبت مساوی تقسیم میشود.
تقسیم مال مشاع
مال مشاع به سه روش قابل تقسیم است:
- افراز: با درخواست افراز مال مشاع به مرجع صالح از طرف هر یک از شرکای مال مشاع، میتوان مال مشاع را تقسیم کرد.
- درافراز به هریک از شرکا مال مشاع معادل سهم میرسد.
- تعدیل: تعدیل مال مشاع در تقسیم مال متوفایی(شخص فوت شده) که مال مشاع آن ارزش یکسان ندارد، قابل اجرا است .در این حالت ارزیابی اموال توسط کارشناس انجام میشود.از عین هر مال مشترک به شرکا، سهم مساوی نمیرسد.
- رد: در این حالت که در افراز مال مشاع نمیتوان تعادل کرد به بعضی از شرکا وجه یا مالی داده شود تا شریکی که سهم کمتر دریافت کرد معادل ارزش سهم دیگران از مال مشاع را داشته باشد.
- درخواست فروش مال مشاع: اگر در تقسیم مال مشاع روش افراز، تعدیل و رد امکان نداشت باید درخواست فروش مال مشاع را در مرجع صالح مطرح کرد. مرجع صالح طرح درخواست فروش مال مشاع واحد ثبت اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع مال غیرمنقول و دادگاه عمومی محل مال غیرمنقول است.
مواد قانونی در مورد تقسیم ملک مشاع
- الف) بر اساس ماده ۵۸۹ قانون مدنی، هر یک از شرکای مال مشاع هر زمان که بخواهد میتواند تقسیم مال مشاع را در صورتیکه تقسیم مال مشاع ممنوع نباشد تقاضا کند.
- ب) براساس ماده ۵۹۱ قانون مدنی هرگاه همه شرکای مال مشاع براساس توافق تقسیم کنند، قابل قبول است و اگر توافق نکنند، به نسبت مساوی تقسیم می شوند.تقسیم مساوی به شرطی است که باعث ضرر نباشد و با تراضی صورت گرفته باشد.
- ج) براساس ماده ۴ قانون افراز و فروش املاک مشاع : اگر براساس حکم قطعی ملک مشاع قابل افراز نباشد هریک از شرکا میتواند درخواست فروش مال مشاع را از دادگاه تقاضا کند.
- د) براساس ماده ۵۹۸ قانون مدنی در تقسیم مال مشاع اگر مال مشترک، مثلی باشد، براساس سهم هریک از شرکا افراز میشود. اگر مال مشاع، قیمی باشد براساس قیمت تعدیل میشود.اگر در افراز و تعدیل بین شرکا توافق نشود، سهم باقی مانده با قرعه مشخص میشود.
انتقال ملک مشاع
در خصوص فروش ملک مشاع دو موضوع قابل بررسی است:
- الف) فروش ملک مشاعی که قبل از ثبت انتقال یابد.
براساس ماده ۱۱۴ آیین نامه قانون ثبت در خصوص ملک مشاعی که از طرف چند شریک درخواست ثبت شده باشد و قبل از اینکه ملک مشاع ثبت شود، به شخص دیگر انتقال یابد، با ذکر اسامی شرکای ملک مشاع که درخواست ثبت داده اند به شخص دیگر یک جا انتقال و ثبت می شود و سند مالکیت بنام شخص صادر می گردد.
- ب) فروش ملک مشاعی که بعد از ثبت انتقال یابد.
براساس ماده ۱۱ آیین نامه قانون ثبت در صورتی که ملک مشاع به وسیله انتقال به شخص دیگر منتقل شود، سند مالکیت قبلی باطل و برای شخص جدید سند مالکیت جدید صادر می شود.
براساس ماده ۵۸۳ قانون مدنی هریک از شرکای مال مشاع می توانند، بدون رضایت شرکای دیگر سهم خود را جز یا کل به شخص ثالث انتقال دهند.
براساس ماده ۱۰۴ آیین نامه قانون ثبت در انتقال کل یا قسمتی از ملک ثبت شده و واگذاری آن به شخص ثالث، سند مالکیت در دفتر اسناد رسمی ثبت میشود و در دفتر املاک، زیر ثبت ملک خلاصه انتقال و واگذاری ثبت می گردد.
دعوی ملک مشاع چگونه دعوایی است؟
براساس قانون و نظریه مشورتی دعواهایی که در مورد ملک مشاع مطرح میشود، در برخی موارد مالی و در برخی موارد غیر مالی است.
دعوای ملک مشاعی که مالی است:
- دعوای فروش ملک مشاع، اگر مالکیت ملک نیز مورد اختلاف باشد، دعوی مالی است.(نظریه مشورتی)
- دعوای تقسیم ملک مشاع، اگر مالکیت ملک نیز مورد اختلاف باشد دعوی مالی است.(نظریه مشورتی)
- دعوای افراز ملک مشاع، اگر مالکیت ملک مورد اختلاف باشد دعوی مالی است.(نظریه مشورتی)
- دعوا در خصوص باطل کردن صورتجلسه افراز، اگر مالکیت ملک مشاع مورد اختلاف باشد.
- دعوا در خصوص باطل کردن تقسیم ملک مشاع، اگر مالکیت ملک مشاع مورد اختلاف باشد.
دعوای ملک مشاعی که غیرمالی است:
- هر نوع دعوا در خصوص ملک مشاع که مورد اختلاف مالکیت نباشد، دعوای غیرمالی است.
نمونه دادخواست فروش مال مشاع
ریاست محترم …..
با سلام و احترام به استحضار می‌رساند: ۱- بدین وسیله اینجانب ……………. به همراه ……………. و ………………… و ………………… مالک مشاعی پلاک ثبتی ………… فرعی از …………. اصلی واقع در بخش یک ………………… به موجب سند رسمی شماره ……………. شماره ……………….. دفتر ۲۱۷ …………….. می‌باشم. ۲- به‌واسطه صدور گواهی عدم امکان افراز از اداره ثبت شهرستان ……………… جهت استفاده بهینه از ملک و عدم رضایت سایر شرکا جهت تقسیم ملک ناگزیر از فروش می‌باشم ضمن آن که به موجب رأی وحدت رویه شماره ……………… مصوب سال ۶۰ صادره از دیوان عالی کشور در صورتی که احد از مالکین مشاعی محجور باشد مرجع صالح جهت رسیدگی به تقسیم و فروش مال مشاع، دادگاه محل ملک می‌باشد. ۳- فلذا با توجه به توضیحات فوق، از دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر فروش ملک مذکور به استناد قانون و آیین نامه قانون افراز و فروش املاک مشاع مصوب ۱۳۵۷ مورد استدعاست.
نمونه دادخواست تقسیم مال مشاع
ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان . . . .
با سلام
احتراما به استحضار می رساند به موجب سند رسمی شماره . . . . یا ( قرارداد عادی ) که فتوکپی مصدق آن به پیوست تقدیم می گردد اینجانب ملکی با مشخصات مرقوم را به صورت مشاع، با خوانده، شریک می باشم.
نظر به اینکه ادامه مشارکت در ملک مذکور و فعالیت همزمان در آن برای اینجانب مقدور نمی باشدو اینجانب تمایلی به ادامه مشارکت به نحو مذکور ندارم، لذا از محضر دادگاه محترم تقاضای رسیدگی و صدور حکم مبنی بر تقسیم مال مشاع به هر نحو ممکن اعم از افراز، یا تقسیم به رد، یا فروش مال مشاع، طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری، مورد استدعاست.
با تشکر و تجدید احترام