بیع شرط و احکام آن در قانون مدنی

بیع شرط یکی از انواع بیع محسوب می شود. در واقع بیع انواع گوناگونی دارد که یکی از آنها بیع شرط است. نام بیع شرط در ذاتش واژه “شرط” به کار برده است.

لذا بیع شرط بیعی است که در آن شرط می شود هرگاه، فروشنده ظرف مدت معین و تعیین شده تمام یا قسمتی از ثمن را پس بدهد حق خواهد داشت معامله را فسخ کند.

مثال برای بیع شرط

فرض کنید فروشنده ماشینی را به خریدار فروخته است و در آن شرط شده که اگر فروشنده ظرف یک ماه از تاریخ معامله پول مشتری را پس بدهد بتواند معامله را فسخ کند.

حال اگر در آن قرارداد گفته نشود که حق فسخ با وجود پس دادن تمام ثمن یا پول ممکن است یا اینکه با وجود پس دادن قسمتی از پول هم حق فسخ وجود دارد باید بر این حمل کنیم که حق فسخ با وجود پس دادن تمام ثمن ممکن است.

در واقع بازگشت مبیع و جنس فروخته شده به فروشنده منوط به این است که فروشنده در پس دادن ثمن به قول خود وفادار باشد در غیر این صورت طبق قانون، بیع قطعی می شود و مالکیت مشتری بر مبیع ثابت می شود.

البته طبق قانون ثبت مالکیت مشتری بر مبیع ثابت نخواهد شد و طبق این قانون بیع شرط تخصیص خورده است.

کسانی که از بیع شرط قصد بیع را نکرده اند طبق آنچه در قانون مدنی و ماده ۴۶۳ مورد حکم قرار گرفته در صورتی که فروشنده در بیع شرط واقعا قصد بیع نداشته باشد احکام بیع در آن جاری نخواهد شد.

برای مثال اگر معلوم بشود که قصد فروشنده مثلا قرض کردن است احکام بیع در آن مجرا نخواهد بود.

توضیح شرط در بیع شرط

این که شرط ضمن این بیع چگونه باید باشد لازم است توضیحاتی بدهیم، ابتدائا شرط و عقد باید همزمان باشند و به نظر می رسد در صورت تفاوت این دو در زمان بیع شرطی واقع نخواهد شد.

نکته ای دیگر که باید به آن توجه کرد این است که آن شرط باید دارای مدت معین باشد. زیرا باعث جهل و باطل شدن شرط می شود.

بیشتر بخوانید: خیارات در قانون مدنی

در بیع شرط می توان اینگونه روشن کرد قضیه را، که با منعقد شدن عقد، مالکیت مبیع به خریدار منتقل شده است، البته با یک شرط خیار فسخ برای فروشنده. ناگفته نماند این حکم مطابق حکم قانون مدنی است و طبق قانون ثبت این امر تخصیص خورده است و خریدار مالک محسوب نمی شود بله آن مال وثیقه وی برای طلبش محسوب می شود.

لذا اگر طبق قانون مدنی بخواهیم بحث را مطرح کنیم باید بگوییم که حق فسخ فروشنده مالکیت خریدار را در معرض خطر و تزلزل قرار می دهد.

منافع مبیع در بیع شرط چگونه است

در بیع شرط منافع مبیع متعلق به خریدار است. و این تعلق منافع به خریدار با اینکه فروشنده خیار فسخ دارد منافاتی ندارد و همچنان که بایع یا فروشنده خیار دارد وی هم می تواند تصرف در مبیع کند و از منافع آن استفاده کند.

حال اگر فروشنده فسخ کند منافع بعد از فسخ طبیعتا مال خود فروشنده می شود اما منافع قبل از فسخ مال مشتری می باشد.

• مثال برای منافع در بیع شرط

فرض کنید مال مورد بیع شرط یک باغ است و مدت ۶ ماه برای پس دادن ثمن و فسخ قرارداد مدت وجود دارد حال اگر در مدت این ۶ ماه باغ میده بدهد میوه ها متعلق به مشتری است در حالتی دیگر تصور کنید که فروشنده در ماه پنجم معامله را فسخ کرده اما میوه هایی روی درختان آماده چیده شدن هستند در این حالت حتی اگر فروشنده فسخ کند؛ چون فسخ نسبت به آینده اثر دارد خریدار می تواند آن میوه ها را برای خود برداشت کند.

نحوه تصرفات خریدار در بیع شرط

مشتری نمی تواند در بیع شرط، تصرفاتی کند که منافات با حق فروشنده یا بیع داشته باشد برای مثال حق فروش آن را به غیر ندارد زیرا مالکیت وی قطعی نیست، ماده ۴۶۰ قانون مدنی:

در بیع شرط مشتری نمی‌تواند در مبیع تصرفی که منافی خیار باشد از قبیل نقل و انتقال و غیره بنماید.

نکته ای که در بیع شرط باید بدان دقت کرد این است که خریدار، فارغ از اینکه حق انتقال ندارد نمی تواند کاربری مبیع را عوض کنید.

برای مثال: اگر زمین کشاورزی یا زراعی به عنوان بیع شرط معامله سده خریدار حق ندارد آن زمین را مسکونی کند و…

امکان اجاره دادن یا انتقال منافع در بیع شرط‌

همان طور که گفتیم در بیع شرط، فرد حق ندارد که عملی انجام دهد که منافاتی با حقوق بایع داشته باشد لذا گفتیم که حق انتقال عین را ندارد اما سوال اینجاست که آیا اگر عین مال را نمی تواند انتقال بدهد، منافع را هم نمی تواند انتقال بدهد؟

در پاسخ باید گفت خریدار نمی تواند منافع مبیعی را بیش از مدت حق فسخ به کسی واگذار کند.

برای مثال اگر حق فسخ تا ۲ ماه است اگر خریدار برای ۳ ماه اجاره بدهد این امر نافذ نیست برای مازاد مدت.

ماده ۵۰۰ قانون مدنی در این باره مقرر می دارد که:

در بیع شرط مشتری می‌تواند مبیع را برای مدتی که بایع حق خیار ندارد اجاره دهد و اگر اجاره منافی با خیار بایع باشد باید به وسیله‌ی جعل خیار یا نحو آن، حق بایع را محفوظ دارد والا اجاره تا حدی که منافی با حق بایع باشد باطل خواهد بود.

فوت فروشنده در بیع شرط

اگر در بیع شرط، فروشنده فوت شود حق فسخی که دارد به ورثه او منتقل می شود و اگر ورثه وی متعدد باشند باید اتفاق نظر در فسخ یا عدم فسخ داشته باشند و کسی نمی تواند فسخ کند و دیگری فسخ نکند. به اصطلاح حقوقی تبعیض در فسخ ممکن نیست.

پس دادن ثمن در بیع شرط

منظور از اینکه ثمن رد شود به خریدار یا پس داده شود به خریدار این است که بتواند هر نوع تصرفی را که می خواهد در آن انجام دهد.

حال اگر خریدار ثمن را قبول نکرد فروشنده می تواند با سپردن آن به دفتر دادگاه یا حاکم معامله را فسخ کند.

درباره رد ثمن باید گفت که:

رد ثمن شرط ایجاد خیار فسخ برای فروشنده است بنابراین تا ثمن پس داده نشود حق فسخی نخواهیم داشت.

بیع شرط مطابق قانون ثبت چگونه است

طبق قانون ثبت بیع شرط معامله با حق استرداد محسوب می شود و در نتیجه برخلاف آنچه مطابق قانون مدنی گفتیم مالکیت مبیع به خریدار منتقل نمی شود. پس خریدار در بیع شرطی طلبکار با وثیقه محسوب می شود.

پس می توان گفت که مبیع در رهن وی حساب می شود. و خریدار برای گرفتن طلبش فقط از آن مال می تواند پولش را وصول کند.

نتیجه گیری

بیع شرط به این معناست که بیعی انجام می شود با این شرط که اگر فروشنده در مدت معین مبلغ و ثمن خریدار را پس بدهد، قرارداد فسخ بشود. لذا اینجا رد ثمن، فسخ ضمنی و فعلی محسوب می شود.

طلق قانون ثبت بیع شرط معامله با حق استرداد محسوب می شود و در آن انتقال مالکیت رخ نمی دهد برخلاف قانون مدنی و مبیع در نزد خریدار هم مانند مال رهنی و وثیقه ای در دست وی خواهد بود.

سوالات متداول