فک رهن یعنی چه و منظور از رهن چیست؟

ممکن است تا به حال واژهٔ فک رهن را به دفعات شنیده باشید اما آیا به معنای واقعی آن دقت کرده‌اید. اصلی‌ترین کاربردی که فک رهن دارد در زمان گرفتن وام از بانک است و قصد داریم که در این مطلب به تعریف رهن، نکات حقوقی مهم مربوط به رهن، راهکار تشخیص ملک رهنی، روش‌های فک رهن، طرح دعوی الزام به فک رهن و نمونه‌ای از دادخواست و رأی مربوط به الزام به فک رهن بپردازیم.

منظور از رهن چیست؟

برای بررسی مفهوم و مسائل کاربردی مربوط به فک رهن در ابتدا باید با تعریف رهن آشنا شویم. به صورت کلی رهن به معنای آن است که شخص بدهکار، مالی را به عنوان ضمانت دین یا طلب به طلبکار می‌دهد. این مالی که در گروی طلبکار قرار می‌گیرد ممکن است ملک یا هر مال دیگری باشد.

همچنین تعریف رهن در قانون مدنی نیز آمده است. به این صورت که طبق ماده ۷۷۱ قانون مدنی اگر بدهکار یک مال را به عنوان وثیقه یا ضمانت به طلبکار بدهد، بدهکار را راهن (رهن دهنده) و طلبکار را مرتهن (رهن گیرنده) می گویند.

به عنوان مثال اگر یک فرد از بانک وامی بگیرد و منزل خود را به عنوان ضمانت به بانک بدهد، وام گیرنده را راهن و بانک را مرتهن می گویند.

نکته‌ای که باید به آن توجه کنید این است که در واقع رهن برای آن است که طلبکار مطمئن شود که فرد بدهکار بدهی خود را پرداخت می‌کند و اگر بدهکار بدهی را پرداخت نکرد، او طلب خود را از ضمانت وصول کند.

ده نکته حقوقی مهم در رابطه با رهن

• در بعضی از عقود و قراردادهایی که در قانون مدنی آمده، شرط است که مال به طرف مقابل تسلیم شود و به قبض و اقباض او برسد. عقد رهن نیز از این جمله قراردادها است و حتماً باید به رهن گیرنده یا طلبکار تسلیم و به وی سپرده شود.
• مالی که به عنوان رهن یا ضمانت داده می‌شود؛ حتماً باید قابل مشاهده و لمس باشد. یعنی اینکه اگر فردی که بدهی دارد از یک فرد سوم طلبی داشته باشد، نمی‌تواند طلب خود را به عنوان ضمانت یا رهن قرار دهد زیرا آن طلب قابل مشاهده و لمس نیست.
• اگر یک مال به عنوان رهن یا ضمانت به طلبکار داده شود، به جهت اینکه بدهکار کماکان مالک آن مال است، می‌تواند آن را اجاره دهد.
• اگر بدهکار، بدهی را پرداخت نکند، طلبکار می‌تواند با فروش وثیقه یا ضمانت، طلب خود را وصول کند.
• عقد رهن یک قرادادی است که به تبع وجود بدهی یا دین ایجاد می‌شود، در نتیجه اگر طلب یا دین پرداخت شود یا از بین برود، دیگر رهن یا ضمانتی وجود نخواهد داشت.
• پس از اینکه عقد رهن بین طلبکار و بدهکار امضا و منعقد شد، طلبکار هر زمان بخواهد می‌تواند آن را فسخ کند اما بدهکار نمی‌تواند قرارداد را به صورت یک طرفه و بدون موافقت طلبکار فسخ کند.
• به صورت کلی، بدهکار می‌تواند مالی که در رهن است و به عنوان ضمانت در اختیار طلبکار است را اجاره دهد اما فروش آن مشروط به اجازه و موافقت طلبکار است. البته بدهکار در هر زمان می‌تواند با پرداخت بدهی، وثیقه را آزاد کند و سپس آن را بفروشد.
• علاوه بر اینکه بدهکار می‌تواند مال خود را به عنوان رهن یا ضمانت در اختیار طلبکار بگذارد، این قابلیت را دارد که مال شخص دیگری را نیز با موافقت او به عنوان ضمانت به طلبکار بدهد. این نوع از رهن را رهن عاریه‌ای گویند.
• اگر چند نفر در یک مال شریک باشند و اصطلاحاً مال میان آنان مشاع باشد، هر یک از آنان می‌توانند به اندازه سهم خود از مال، آن را به عنوان وثیقه یا رهن بگذارند.
• نکتهٔ دیگر این است که حق سرقفلی به دلیل اینکه مانند خانه یا ماشین یا پول قابل رویت نیست، نمی‌تواند به عنوان وثیقه، رهن یا ضمانت باشد.

چگونه می‌توانم فک رهن انجام دهم؟

برای بررسی این موضوع اول باید به تعریف فک رهن بپردازیم. از نظر لغوی کلمهٔ «فک» یعنی آزاد کردن، رها کردن و جدا کردن اما از نظر حقوقی فک رهن یعنی آنکه مالی که به عنوان وثیقه یا ضمانت در دست طلبکار بوده آزاد شود مثلاً فک رهن زمانی انجام می‌شود که اگر یک مال که به عنوان ضمانت وام در اختیار بانک است، از حالت ضمانت خارج شود.

فک رهن به چند روش انجام می‌شود:

• پرداخت کامل طلب توسط بدهکار
• طلبکار به صورت کامل از دریافت طلبی که دارد، منصرف شود و طلب را ببخشد.
• منصرف شدن طلبکار از دریافت ضمانت و رهن و آزاد کردن آن.

توجه داشته باشید که مالی که به عنوان رهن یا ضمانت در اختیار طلبکار است، در واقع امانت بوده و پس از اینکه هر یک از سه مورد فوق اتفاق افتاد، طلبکار باید مال را آزاد کند.

چگونه می‌توان فهمید که ملک در رهن است؟

برای اینکه در هنگام خرید یک ملک یا خانه مطمئن شوید که در رهن بانک نیست حتماً به دفترخانه اسناد رسمی مراجعه کرده و وضعیت ثبتی سند را استعلام کنید. البته توصیه می‌شود از خریدن ملک‌ها و خانه‌هایی که در رهن بانک هستند خودداری کنید تا مشکلات احتمالی آینده پیش نیاید.

چطور می توان خانه را از رهن بانک درآورد؟

برای خارج کردن خانه از رهن بانک دو راه حل دارید:

1. پرداخت کامل اقساط بدهی تان
2. روش سپرده گذاری.

برای این که بتوانید ملکی که در رهن بانک است را بفروشید لازم است آن را از رهن خارج کنید. برای این امر دو راه درپیش دارید: پرداخت کامل اقساط و سپرده گذاری.

در طرح سپرده گذاری شما مبلغی معادل ۱۱۰% بدهی تان در بانک مذکور سپرده می گذارید و ملک تان را از رهن خارج می کنید.

چه زمانی می‌توانم دعوی الزام به فک رهن مطرح کنم؟

ممکن است در برخی موارد بدهکار، بدهی را پرداخت کرده باشد اما طلبکار فک رهن نکرده و ضمانت را آزاد نمی‌کند. در این صورت راهن (رهن دهنده) می‌تواند دادخواستی را به دفاتر خدمات قضایی داده و تقاضای الزام طلبکار به فک رهن را نماید.

برا اینکه دادخواست «الزام به فک رهن» بدهید باید مدارک ذیل را به آن پیوست کند. این مدارک شامل:

1. کپی سند رهنی
2. کپی اسناد پرداخت بدهی
3. کپی قرارداد رهنی

نکتهٔ مهمی که وجود دارد آن است که تمامی مدارکی که پیوست دادخواست می‌کنید باید بر روی آنها مهر برابر با اصل زده شود. در این بخش نمونه دادخواست مربوط به الزام به فک رهن را در ذیل مشاهده کنید.

 نمونه دادخواست الزام به فک رهن

خواهان: …………………………….

خوانده:  …………………………….

خواسته:

الزام به فک رهن مقوم به…….. ریال و تنظیم سند رسمی انتقال پلاک ثبتی ………… بخش “شماره و نام شهرستان” مقوم به……… ریال به انضمام کلیه خسارات قانونی

دلایل و منضمات دادخواست:

کپی مصدق ۱- قرارداد مورخ ………. ۲- پایان کار  ۳-گواهی دفترخانه ۴- دلیل پرداخت ثمن ۵- استعلام ثبتی ۶- صورتمجلس تفکیکی عند الوجود

شرح دادخواست:

ریاست محترم مجتمع قضایی “نام شهرستان محل وقوع ملک”

باسلام احتراماً به استحضارمی رساند:

اینجانب به نشانی مذکور برابر قرارداد مورخ……،‌ ……. دانگ …… باب خانه جزء پلاک ثبتی ……….. بخش “شماره و نام شهرستان” را از خوانده خریداری نموده و بهای آن نیز تأدیه شده است. علیرغم ایفاء تعهداتم بعنوان خریدار، متأسفانه خوانده مذکور از اجرای مفاد قراردادی خود امتناع نموده و آن را در رهن خوانده دوم قرار داده است. اینک پیش از حلول جلسه رسیدگی، اولاً صدور دستور استعلام ثبتی و صدور گواهی توسط دفتر دادگاه جهت اخذ تأییدیه حضور در دفترخانه استدعا می‌شود. ثانیاً با عنایت به مراتب فوق و امتناع خوانده از اجرای مفاد قرارداد، صدور حکم محکومیت خوانده ردیف اول به پرداخت بدهی خود به خوانده ردیف دوم از بابت قرارداد رهن مورد معامله اینجانب و نهایتاً فک رهن و تنظیم سند رسمی انتقال مورد معامله بنام اینجانب مستنداٌ به مواد ۱۰، ۲۲۰ الی ۲۲۵، ۲۳۸، ۲۳۹ و ۱۳۰۱ قانون مدنی به انضمام تمام لوازم و لواحق شرعیه و عرفیه و خسارات و هزینه دادرسی درخواست می‌گردد.