در حقوق ایران برخی جرایم شباهت بسیاری به هم دارند و حتی گاهی این شباهت ها به قدری است که تفکیک دو جرم مشابه را مشکل می کند. به خصوص این امر در باب جرایم علیه اموال بسیار بیشتر مشاهده می شود. در مورد فروش مال غیر و جرایم مشابه مانند کلاهبرداری و معامله معارض نیز همین مساله وجود دارد. در این مطلب به تعریف و بیان تشابهات معامله معارض و فروش مال غیر خواهیم پرداخت.
جرم فروش مال غیر چیست؟ چه ارکانی دارد؟
فروش مال غیر یا انتقال مال غیر همان گونه که از نام آن پیداست فروختن و منتقل کردن مال دیگری بدون اطلاع او را می گویند. فروش مال غیر جرمی است که هم جنبه عمومی دارد و هم جنبه خصوصی. یعنی هم بخاطر ضرر رساندن به یک شخص قابل پیگرد است و هم بخاطر برهم زدن نظم اجتماعی جامعه.
شاید این سوال مطرح شود که انتقال مال غیر یعنی چه؟ باید پاسخ داد انتقال مال یعنی اینکه عین(مانند خانه) یا منفعت(استفاده از خانه یا هرگونه استفاده و بهره برداری از ملک) آن به دیگری واگذار شود. منظور از «عین» خودِ آن مالی است که به دیگری منتقل می شود. به طور مثال انتقال یک آپارتمان، یعنی اینکه مالکیت آن آپارتمان در اختیار شخص دیگری گذاشته شود. این کار ممکن است از طریق فروختن یا حتی بخشیدن (صلح) انجام شود. منظور از «منفعت» هم این است که فوایدی که از آن ممکن است به مالکش برسد، تصاحب شود؛ مانند اینکه خانه فردی بدون اجازه‌اش به یک نفر دیگر اجاره داده شود. بنابراین کسی که مال غیر را بدون مجوز قانونی اجاره دهد، حکم او انتقال مال غیر است.
آیا خریدار فروش مال غیر هم مرتکب جرم شده است؟
در فروش مال غیر ما با دو نفر معامله کننده روبرو هستیم که عبارتند از فروشنده و خریدار. بدیهی است که فروشنده مال غیر مجرم و مرتکب جرم انتقال مال غیر می باشد منتها پرسش اینجا این است که آیا خریدار مال مذکور نیز مجرم است یا نه؟ خریدار دو حالت دارد و ممکن است مجرم باشد و یا نباشد. اگر خریدار اطلاع داشته باشد که مال مورد معامله مال دیگری است او نیز مجرم و مرتکب جرم است اما اگر خریدار نداند که مال متعلق به دیگری است و مال را خریده باشد او مجرم نخواهد بود زیرا رکن روانی جرم را ندارد.
مسئولیت مالک مال در فروش مال غیر
مطابق قانون، چنانچه مالک ملک از وقوع معامله مطلع شود، نهایتاً تا یک ماه پس از اطلاع، باید اظهارنامه‌ای بنویسد و مالکیت خود را به اطلاع خریدار برساند. اگر مدت زمان فوق گذشت و مالک چنین کاری نکند، «معاون جرم» محسوب شده و مسئولیت کیفری خواهد داشت.
منظور از معاون جرم کسی است که وقوع جرم را تسهیل کرده باشد یا وسایل ارتکاب جرم را در اختیار مجرم قرار داده باشد که وضع عنوان معاون بر مالک ملک در فرض فوق خالی از اشکال نمی باشد.
آیا در فروش مال غیر منقول یا غیرمنقول بودن مال اهمیت دارد؟
در جرم فروش مال غیر تفاوتی میان مال منقول و غیرمنقول وجود ندارد و در هردو مال فروش مال دیگری جرم محسوب می شود.
برای شکایت فروش مال غیر باید به کجا برویم؟
جهت رسیدگی به جرم فروش مال غیر نیاز به طرح شکایت کیفری است و مرجع صالح جهت شکایت دادسرایی است که جرم در حوزه آن واقع شده است و اصولاً محل تنظیم قولنامه یا دفترخانه‌ای است که انتقال سند در آن محل انجام شده است. بنابراین جهت شکایت از کسی که مال و اموال شما را به فردی دیگر منتقل کرده است، باید به دادسرا شکایت کنید و این امر از طریق تنظیم شکوائیه صورت می گیرد. مواردی که در شکوائیه الزاماً باید درج شود عبارتند از:
- نام و نام خانوادگی، نام پدر، سن، شغل، میزان تحصیلات، وضعیت تاهل، تابعیت، مذهب، شماره شناسنامه، شماره ملی، نشانی دقیق و در صورت امکان نشانی پیام نگار ( ایمیل )، شماره تلفن ثابت و همراه و کد پستی شاکی ؛
- موضوع شکایت، تاریخ و محل وقوع جرم ؛
- ضرر و زیان وارده به مدعی و مورد مطالبه وی ؛
- ادله وقوع جرم، اسامی، مشخصات و نشانی شهود و مطلعان در صورت امکان ؛
- مشخصات و نشانی مشتکی عنه یا مظنون در صورت امکان
بیشتر بخوانید: نمونه شکوائیه کلاهبرداری از طریق فروش مال غیر
انتقال مال غیر و کلاهبرداری
کسی که مال غیر را با علم به اینکه مال غیر است به نحوی از انحاء عیناً یا منفعتاً بدون مجوز قانونی به دیگری منتقل کند کلاهبردار محسوب می‌شود. مجازات کلاهبرداری ۱ تا ۷سال حبس می باشد.
تفاوت فروش مال غیر و معامله معارض (ملک یا مالی از سوی مالک بیشتر از یک بار معامله شده باشد)
در قانون مجازات اسلامی تعریفی از جرم معامله معارض ذکر نشده است و حتی در قانون مجازات جدید که در سال ۱۳۹۲ نیز تصویب شده نیز این امر مسکوت مانده است. در قانون ثبت اسناد و املاک کشور تعریفی از معامله معارض نیز نشده است و صرفاً در رویه قضایی مقررات ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت را اصطلاحا معامله معارض نامگذاری نموده، در تعریف معامله معارض باید گفت: معامله معارض، معامله یا تعهدی است که توسط مالک طبق سند رسمی نسبت به عین یا منفعت مالی انجام شده که معامله معارض و مخالف با واگذاری سابق نسبت به همان مال به موجب سند رسمی یا عادی باشد. برای مثال شخصی ملک خود را ابتدا با سند عادی به شما منتقل می کند سپس همان ملک را با سند رسمی به شخص دیگری منتقل می کند. در معامله معارض معامله دوم مدنظر قرار می گیرد که می بایست حتما به صورت رسمی واقع شده باشد.
طبق ماده‌ی ۱۱۷ قانون ثبت مصوب ۱۳۱۰ ؛هر کس به موجب سند رسمی یا عادی نسبت به عین یا منفعت مالی (اعم از منقول یا غیر منقول) حقی به شخصی یا اشخاصی داده و بعد نسبت به همان عین یا منفعت به موجب سند رسمی معامله یا تعهدی معارض با حق مزبور بنماید به حبس با اعمال شاقه از ۳ تا ۱۰ سال محکوم خواهد شد.
در معامله‌ی معارض حقیقت این است که زمانی فروشنده در هنگام اجرای معامله‌ی دوم با وجود این که دارای سمت مالکیت نیست، آن را به دیگری انتقال می دهد، سمت مالک بودن را بر خلاف واقع اختیار کرده است که از مصادیق تقلب و جعل عنوان محسوب شده و با آنچه در کلاهبرداری لازم است نیز مشابه است. درپایان به جهت اهمیت موضوع و سوالات مرتبط با نحوه نگارش شکوائیه در این خصوص یک نمونه شکوائیه مرتبط با موضوع الحاق می گردد.
ریاست محترم دادسرای عمومی
با سلام و عرض ادب
احتراماً اینجانب … ، شکایت خود را تحت عنوان مجرمانه فروش مال غیر معروض میدارم:
مطابق با مبایعه نامه مورخ … تنظیم شده ، مشتکی عنه … خود را مالک یک دستگاه آپارتمان واقع در … معرفی نموده است.
ثمن معامله مبلغ … ریال بوده است که مشتکی عنه با استفاده از سادگی و عدم اطلاع بنده، بدون نشان دادن مدارک مالکیت ملک به ایشان، با توسل به وسایل متقلبانه، موفق به اخذ مبلغ … ریال گردیده است که … ریال آن به موجب یک فقره چک به شماره … به مشتکی عنه پرداخت گردیده و … ریال دیگر نیز در همان روز به ایشان پرداخت شده است و … ریال دیگر نیز در چند مرحله به ایشان پرداخت شده است.بر مبنای مبایعه نامه مذکور توافق می شود که در تاریخ … با حضور در یکی از دفترخانه های اسناد رسمی تهران، ضمن انتقال سند، الباقی مبلغ به فروشنده پرداخت گردد. بعد از گذشت مدت مذکور و عدم حضور فروشنده در دفترخانه با پیگیری های انجام شده و مراجعه به ملک، مشخص می گردد که مشتکی عنه مالک ملک مذکور نبوده و در آنجا مستأجر بوده است و اقدام به فروش مال غیر نموده است.اینجانب جهت اثبات ادعای خود حاضر به معرفی شهود به محضر محترم دادگاه می باشد.
فلذا مطابق با ماده ١ قانون تشدید مجازات مرتکبین اختلاس، ارتشاء و کلاهبرداری تعقیب و مجازات متهم مورد استدعاست.
برای مطالعه بیشتر و درک جامع تر و جزئی تر این موضوع می توانید به کتاب جرم فروش مال غیر در رویه دادگاه ها به قلم توحید زینالی از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.”
باسلام ودعای خیر، بنده به‌مدت ۶سال کارشناس حقوقی بودم وتمام شرایط بند”د” ماده ۸ لایحه قانونی استقلال کانون وکلای دادگستری رادارا می‌باشم.بیش آز شش ماه است که تقاضای صدورپروانه کاراموزی وکالت رابه کانون وکلای شهرستان ارائه نموده ام.مع الاسف هیات مدیره کانون ازپاسخ به تقاضای فوق استنکاف می‌کند. لطفا در خصوص نحوهٔ پيگيري قضایی موضوع راهنمایی فرمایید.