مزارعه در لغت به معنی همکاری در کشت و زرع است. طرفین در این عقد مالک (مزارع) و عامل می باشند. مزارعه در قانون مدنی اینگونه تعریف شده است: مزارعه عقدی است که به موجب آن احد طرفین زمینی را برای مدت معینی به طرف دیگر میدهد که آن را زراعت کرده و حاصل را تقسیم کند(ماده ۵۱۸). سهم طرفین از محصول به صورت مشاع بوده و تعهد و التزام هر یک به آوردن سایر موارد زرع به تراضی مشخص می شود.نکات مهمی در تعریف مزارعه وجود دارد مثل مزارعه معامله (عقد) است؛ مزارعه از زرع گرفته شده و زرع به معنی زراعت گیاهانی است که عمر کوتاهی دارند مثل گندم، برنج، خیار و…، مزارع می تواند مالک عین یا منافع زمین باشد؛ در مزارعه مدت باید ذکر شود؛ حصه مشاع طرفین باید به تراضی مشخص شود؛التزام هر یک به آوردن سایر موارد و عوامل زرع به تراضی مشخص می‌شود.
دسترسی سریع به عناوین:
خصوصیات و شرایط مزارعه
- مزارعه عقد است: بنابراین باید شرایط اساسی صحت معاملات (ماده ۱۹۰ ق.م.) را داشته باشد.
- مزارعه معامله است: معامله به معنی اخص، عقدی است که موضوع آن مال است. معامله با عقد رابطه عموم و خصوص مطلق دارند، یعنی هر معامله ای عقد است ولی هر عقدی معامله نیست. مثل عقد نکاح که عقد است و معامله نیست.
- مزارعه از عقود معوض است: عوضین در این عقد عبارت است از: مالک (مزارع)، حق انتفاع زمین را در برابر سهمی از محصول احتمالی زرع قرار می دهد؛ و متقابلا عامل منفعت عمل خویش را در برابر سهمی از محصول احتمالی زرع قرار میدهد.
- مزارعه از عقود لازم است: یعنی برای هر دو طرف لازم الاجرا است و با فسخ یک طرف، منحل نمی شود، مگر در صورتی که یکی از دو طرف حق خیار داشته باشد؛ به فوت و جنون طرفین عقد فسخ نمی شود؛ بنابراین با مرگ صاحب زمین یا زارع، قرار داد مزارعه منحل نمی شود، بلکه به ورثه منتقل می شود؛ پس اگر صاحب زمین بمیرد به ورثهء او منتقل می شود و سهم حاصل به آنها می رسد.اگر زارع بميرد و وررثه ترکه را قبول کرده باشد مؤظف به انجام تعهد می باشند، با این که از محل ترکه کسی را اجیر کنند که زراعت کند؛ اگر هیچ یک از این اقدامات میسر نبود، مالک می تواند با توجه به قاعده لاضرر، عقد مزارعه را بر هم بزند زیرا در اینجا قاعده لاضرر الزام عقد را بر می دارد.
- موضوع مزارعه، زراعت است: بنابراین زمین برای درختکاری و … مزارعه نیست. زراعت به کشاورزی اطلاق می شود که در آن بذر گیاهان طی یک دوره کوتاه کاشته و برداشت می شود مثل گندم و جو و برنج خیار و …البته در گیاهانی که طی چند دوره برداشت می شوند نیز زراعت است، مثل يونجه که چند دوره رشد و چیده می شود.
- سهم طرفین از محصول به صورت مشاع و به تراضی طرفین است: در مزارعه طرفین در محصول شریک بوده و بدین طریق ریسک بین عامل و مالک تقسیم می شود.
ماده ۵۱۹: در عقد مزارعه حصه هر یک از مزارع و عامل باید به نحو اشاعه، از قبیل ربع با ثلث با نصف و غیره، معین گردد و اگر به نحو دیگر باشد احکام مزارعه جاری نخواهد شد.
بنابراین اگر بگوید محصول شمال زمین مال من و بقیه مال تو. این عقد مزارعه نیست و دلیلش را گفته اند خلاف مقتضای ذات عقد مزارعه است؛ فلسفه اش این است که در این صورت عامل در قسمت خودش بهتر کار می کند و در قسمت مالک کمتر.
شروط ضمن عقد مزارعه
- شرط افزوده بر حصه: در مزارعه اگر طرفین توافق کنند که علاوه بر سهم مشاع مالی نیز خارج از قرارداد اصلی و ضمن آن به طرف دیگر داده شود، این شرط صحیح است؛ مثلا مزارع [مالک) به عامل بگوید این زمین را بکار و محصول نصف باشد و علاوه بر آن یک میلیون به من بده.
ماده ۵۲۰: در مزارعه جایز است شرط شود که یکی از دو طرف، علاوه بر حصه ای از حاصل، مال دیگری نیز به طرف مقابل بدهد.
- شرط تعلق تمام ثمره به یکی از دو طرف (ماده ۵۳۲): در عقد مزارعه، اگر شرط شود که تمام ثمره مال مزارع با عامل تنها باشد، عقد باطل است.
حالات رابطه مالک با زمین
زمین باید از طرف مزارع داده شود، چند حالت ممکن است در رابطه با زمین و مالک باشد؛
- حالت اول: شخص مالک زمین است که تبعا مالک منافع نیز می باشد.
- حالت دوم: شخص، مالک منفعت زمین است، یعنی زمین را اجاره کرده است. در این صورت نیز عقد مزارعه اشکالی ندارد.
- حالت سوم: شخص مالک حق انتفاع می باشد؛ یعنی نه مالک عین و نه مالک منفعت زمین است؛ در اینجا نیز مالک حق انتفاع می تواند زمین را به مزارع بدهد. زیرا عامل در مزارعه مالک منافع نمیشود؛ عامل فقط از منافع بهره برداری می کند و دارنده حق انتفاع (مزارع) نیز حق امتیاز استفاده از منافع را طبق عقد مزارعه به عامل واگذار می نماید؛ولی مالک حق انتفاع، نمی تواند مورد انتفاع را به دیگری اجاره دهد؛ زیرا اجاره تملیک منفعت به عوض و مدت معین است.
- حالت چهارم:شخص به عنوان عامل مزارعه اول است. در این حالت عامل می تواند با دیگری عقد مزارعه دوم منعقد نماید. البته به اندازه سهم خودش؛یعنی اگر عامل سهم مشاع دو سوم داشته باشد، عقد مزارعه دوم به میزان این سهم صحیح است؛ لازم به ذکر است که در تسلیم زمین اذن مالک لازم است.
ماده ۵۴۱: عامل می تواند برای زراعت اجیر بگیرد یا با دیگری شریک شود، ولی برای انتقال معامله یا تسلیم زمین به دیگری رضای مزارع لازم است.
- حالت پنجم:شخص مستعیر است (کسی که زمین را عاریه گرفته است)؛
در این که آیا مستعیر می تواند زمین را به مزارعه بدهد، نظرات مختلفی بیان شده است؛
عده ای معتقدند که اشکالی ندارد، چون در مزارعه منافع را که به دیگری واگذار نمی کند بلکه فقط حق بهره برداری را به دیگری می دهد؛
اما به این نظریه چند ایراد وارد است:
- اولا، در عاریه برای مستعير اذن تصرف ایجاد می شود نه حق انتفاع.
- ثانيا، مزارعه از عقود لازم است در حالی که عاریه عقد جایز است، در اینجا عقد لازمی را بر پایه سستی بنیان می شود و هر لحظه امکان منحل شدن آن و رجوع مالک به مورد عاریه وجود دارد.
- ثالثا، ماده ۶۴۷ ق.م. می گوید «مستعیر نمی تواند مال عاریه را به هیچ نحوی به تصرف غیر دهد … »
تفاوت حق انتفاع و عاريه
- حق انتفاع یک حق عینی است یعنی منتفع بر مال سلطه دارد، اما در عاریه برای مستعير اباحه تصرف و انتفاع ایجاد می شود یعنی اجازه انتفاع نه حق انتفاع؛
- هم چنین حق انتفاع اعم از سکنی و رقبی لازم است؛ یعنی مالک حق رجوع ندارد مگر این که حق انتفاع به صورت مطلق باشد که در این صورت برای مالک حق رجوع وجود دارد؛
- اما عاریه جایز است و معیر (مالک) حق فسخ عقد و رجوع دارد، زیرا عاريه اذن در انتفاع است نه حق انتفاع.
حالت ششم: شخص دارای حق تحجیر باشد. در این حالت نیز می تواند زمین تحجیر شده را به مزارعه بدهد؛وقتی عامل زمین را آباد کرد، این آباد کردن برای صاحب حق تحجیر است.
خصوصیات زمین
- حدود زمین باید مشخص باشد:
- زمین مورد مزارعه، از نظر مکان، حدود و مقدار باید معلوم و معین باشد. در غیر این صورت، مزارعه باطل است؛
- زمین معین باشد یعنی مردد نباشد و معلوم باشد یعنی مبهم نباشد.
- زمین باید قابل کشت باشد: مزارعه بر زمینی که به دلیلی قابلیت کشت ندارد، صحیح نیست، مگر این که مشکل آن به روشی معقول حل شدنی باشد؛
گاهی زمین استعداد کشت دارد، اما نیاز به برخی عملیات و فعالیت مقدماتی دارد تا قابل کشت شود؛ که در این صورت اگر عامل جاهل به این امر باشد حق فسخ دارد.
ماده ۵۲۳: زمینی که مورد مزارعه است باید برای زرع مقصود قابل باشد، اگرچه محتاج به اصلاح یا تحصیل آب باشد؛ و اگر زرع محتاج به عملیاتی باشد (از قبیل حفر نهر یا چاه و غیره) و عامل در حین عقد جاهل به آن بوده باشد، حق فسخ معامله را خواهد داشت.
نکته:
ممکن است زمین مفروز باشد یا مشاع، اگر زمین مشاع باشد و یکی از شرکاء زمین را به مزارعه بدهد، عقد مزارعه نسبت به شرکاء غیر نافذ است و فضولی است ولی نسبت به خودش نافذ است؛
اگر شرکاء عقد را اذن ندادند عقد نسبت به سهم مزارع صحیح و نسبت به سهم شركاء باطل است و عامل حق فسخ دارد، مبنای فسخ خیار تبعض صفقه است.
اگر یکی از شرکاء زمین مشاعی را نسبت به سهم خودش به مزارعه بدهد، قانون مدنی در این خصوص ساکت است، اما از ماده ۴۷۵ ق.م. در خصوص اجاره، وحدت ملاک می گیریم که در اینجا عقد درست است و اشکالی ندارد، ولی با توجه به این که یکی از آثار مزارعه تسلیم زمین به عامل است و این تسلیم طبق ماده ۴۷۵ ق.م، نیاز به اذن سایر شرکاء دارد؛ و اگر شرکا اذن به تسلیم ندهند عامل به استناد خیار تعذر تسلیم حق فسخ دارد.
مشخص بودن هزینه ها در مزارعه
طبق ماده ۵۲۱ ق.م. باید مشخص شود که تهیه بذر و وسایل کشت به عهده چه کسی می باشد. اگر مخارج کشت از قبیل کود، بذر، شخم زدن و چیزهای دیگر در عرف محل معلوم نباشد، باید در قرارداد تعیین شود. عوامل زرع می تواند بر عهده هریک از عامل و یا مزارع و یا شخص ثالث قرار گیرد.
ماده ۵۲۱: در عقد مزارعه ممکن است هر یک از بذر و عوامل مال مزارع باشد با عامل، در این صورت نیز حصه مشاع هر یک از طرفین بر طبق قرارداد با عرف بلد خواهد بود.
مالكيت عامل پس از ظهور ثمره
بعد از ظهور ثمرہ زرع، عامل مالک سهم خود از آن می شود؛یعنی اطلاق عقد مزارعه بر این اقتضاء می کند که عامل بعد از ظهور ثمرہ زرع، مالک سهم خود شود؛ ماده ۵۳۱: بعد از ظهور ثمرہ زرع، عامل مالک حصه خود از آن می شود.
بنابراین اگر فقط برگ و ساقه به وجود آمده باشد و هنوز ثمره زرع ظاهر نشود، با توجه به مالکیت تبعی از آن مالک زمین است و عامل از آن سهمی نخواهد داشت. ولی شرط خلاف آن با مقتضای ذات عقد مزارعه منافاتی ندارد.
ماده ۵۳۸: هرگاه مزارعه در اثنای مدت قبل از ظهور ثمره فسخ شود، حاصل مال مالک بذر است و طرف دیگر مستحق اجرت المثل خواهد بود.”
معین بودن مدت مزارعه
تعیین مدت از ارکان عقد مزارعه است. مدت مزارعه باید به قدری باشد که در آن مدت حاصل زمین به دست آید. زمان آغاز زراعت و مدتش باید به وسیله ماه یا سال تعیین شود. این مدت نباید از زمان معمول برای به دست آمدن محصول کمتر باشد؛مدت عقد ممکن است متصل به عقد یا منفصل از آن باشد و منفصل بودن مدت از عقد موجب بطلان آن نمی شود.
تاخیر عامل و انقضای مدت
ممکن است عامل در شروع به کار تأخیر کند و به علت تغییر آب و هوا محصول دیر برسد؛ در نتیجه مالک نتواند از زمین خود به موقع استفاده کند که این امر موجب غرر است؛ ماده ۵۳۵: اگر عامل زراعت نکند و مدت منقضی شود مزارع مستحق اجرت المثل است. در این ماده مبنای استحقاق اجرت المثل، از باب مسئولیت قهری (قاعده تسبيب) است.
ماده ۵۴۰: هرگاه مدت مزارعه منقضی شود و اتفاقا زرع نرسیده باشد، مزارع حق دارد که زراعت را ازاله کند با آن را به اخذ اجرت المثل ابقاء نماید.
مشخص بودن نوع زرع
نوع زراعت و بذر هنگام قرار داد، باید معلوم شود؛ البته اگر در آن محل یک نوع زراعت مرسوم باشد، چنانچه نامش را نیز نبرند، همان زراعت معین می شود. طبق ماده ۵۲۴ نوع زرع باید در عقد مزارعه معین باشد، مگر این که بر حسب عرف بلد معلوم و با عقد برای مطلق زراعت بوده باشد؛ در صورت اخیر، عامل در اختيار نوع زراعت مختار خواهد بود.
تعیین نوع ذرع گاهی به صورت شرط است و گاهی به صورت قيد
مثلا گاهی شخص هدفش پخش زرع اصلاح شده است و برای این منظور با یک کشاورز مجرب عقد مزارعه منعقد می کند؛
یعنی مالک زمین هم هدفش زراعت است و هم زرع نوع خاص و یعنی اراده مالک زمین به یک موضوع که شامل زراعت و زرع نوع خاصی است تعلق گرفته است و اراده شامل یک قید است که در صورت عدم انجام آن معامله باطل می شود؛
در حالت تعیین نوع زرع به صورت شرط، مثلا می گوید زمین را به مزارعه به تو میدهم به شرط این که در آن گندم بکاری. در اینجا دو مقصود برای مالک است، یکی زراعت کردن و دیگری زراعت گندم. در این حالت عامل نیز دو تعهد دارد و اگر زراعت گندم نکند مزارع به استناد خیار تخلف از شرط حق فسخ دارد.
منظور از برحسب عرف بلده در ماده ۵۳۴ ق.م: منظور این است که اگر از مجموع مذاکرات عامل و مزارع، استنباط شود که تعیین نوع زرع از باب تمثيل بوده است؛ در این صورت و عامل می تواند زرعی دیگری که در عرف محل رایج است را زراعت کند.
- اگر زراعت به صورت مطلق باشد: در این صورت عامل می تواند هر نوع زرعی را انتخاب نماید؛ البته در اینجا نیز باید طبق عرف محل، زرعی را انتخاب کند که ضررش به زمین بیشتر از سایر زرع ها نباشد؛ همچنین عامل نمی تواند از این امر سوءاستفاده کند و برای بطلان معامله زرعی را انتخاب کند که زمین قابلیت کشت آن را ندارد.
- هرگاه مالک اختیار تام به عامل بدهد: به وسیله ادات و صحبت هایی باهم نموده اند: مثلا بگوید زمینم را به تو می دهم که هر چه بخواهی در آن بکاری در این حالت برخی می گویند عامل حتی می تواند زرعی بکارد که ضررش بیشتر از سایر زرع هاست.
حقوق و تکالیف طرفین عقد مزارعه
حقوق و تکالیف مزارع: تسليم زمین مورد مزارعه به عامل: اگر مزارع از تسلیم زمین امتناع کند، عامل می تواند اجبار او را از دادگاه بخواهد و اگر اجبار وی ممکن نباشد، عامل حق دارد عقد را فسخ نماید.
پرسش: اگر به علت امتناع مزارع از تسلیم زمین، عامل عقد مزارعه را فسخ کند و یا مدت آن منقضی شود، آیا عامل می تواند خسارات وارده را از مالک مطالبه نماید؟
پاسخ: طبق نظر حقوقدانان که به مواد ۲۲۶ و ۲۳۸ ق.م؛ و ماده ۱ ق.م.م. استناد می کنند، باید مالک به عامل خسارت وارده را بدهد. البته اگر وجه التزامی بوده باشد همین وجه التزام کافی است.
پرسش ۲: عامل چه چیز را باید به عنوان خسارت مطالبه نماید؟
پاسخ: اگر بر حسب مسئولیت قراردادی باشد، با توجه به عوضین چنانچه مالک زمین را در اختيار عامل قرار می داد، منفعتی که از طریق آن به عامل می رسید را محاسبه و به عنوان خسارت به او می دهند؛ یعنی با توجه به متن قرارداد آن سهم از محصول احتمالی را محاسبه و به عامل می دهند. اگر بنابر مسئولیت قهری باشد از باب تسبيب عامل می تواند به مالک مراجعه نماید.
- انتقال ملک مورد مزارعه: مزارع حق دارد ملک مورد مزارعه را منتقل کند، و این انتقال لطمه ای به عقد مزارعه وارد نمی کند و ملک مسلوب المنفعه در مدت معین به دیگری منتقل شده است؛ بنابراین اگر منتقل اليه نسبت به مزارعه جاهل باشد حق فسخ معامله را خواهد داشت. (ملاک ماده ۵۳ ق.م.).
- مالیات و عوارض زمین: عوارض و مالیات زمین اصولأ بر عهده مالک است مگر خلاف آن شرط شده باشد، که در این صورت شرط معتبر و لازم الاجراء است ولی مالیات محصول بر عهده مالکین محصول خواهد بود.
هزینه های مربوط به ملک که تاثیر مستقیم در زراعت نداشته باشد على الأصول به عهده مالک است، مگر آن که خلاف آن شرط شود یا عرف محل برخلاف آن باشد.
ماده ۵۴۲: خراج زمین به عهده مالک است، مگر این که خلاف آن شرط شده باشد، سایر مخارج زمین بر حسب تعبين طرفين یا متعارف است.
حقوق و تکالیف عامل
الف) يد عامل بر زمین و لوازم آن امانی است، بنابراین مسئول تلف یا نقص و عیب آن نخواهد بود مگر این که تعدی و تفریط کرده باشد؛ (مستنبط از مواد ۱۴۸ و ۴۹۳ ق.م). عامل باید هر عملی را که برای کشت زرع ضروری است در موعد خود انجام دهد، البته وظایف قبل از کاشت یعنی شیار کشی و تسطیح زمین و … اصولا بر عهده عامل نیست؛ مگر این که در قرارداد بر این امر تصریح گردد؛
ب) وظیفه عامل از زمان کاشت تا برداشت است، از قبیل کاشتن زرع، آبیاری و….. حال اگر عامل از انجام این امور امتناع کرد و یا در اثنای عمل آن را ترک نمود، مزارع می تواند الزام او را بخواهد و اگر الزام وی ممکن نبود، با حکم دادگاه از ناحیه اموال عامل کسی اجیر می شود تا اعمال مربوطه را انجام دهد و اگر عامل مالی نداشت یا کسی حاضر نبود آن کار را انجام دهد، عامل حق دارد عقد را فسخ نماید.
ج) چنانچه مزارع عقد مزارعه را فسخ نکرد، می تواند از باب تسبیب اجرت المثل زمین و اجرت سایر عواملی را که در اختيار عامل گذاشته را بگیرد. در این صورت حق مطالبه سهم محصول یا خسارت را ندارد. اگر عامل در اثنای عمل آن را ترک کند و این اقدام باعث نقصان محصول گردد مزارع حق دارد تفاوت قیمت را به عنوان خسارت دریافت دارد.
پرسش: اگر مزارع عقد مزارعه را فسخ کرد و یا صبر نمود تا مدت آن منقضی شود، آیا مزارع می تواند خسارات وارده را از عامل مطالبه نماید؟
پاسخ: از ماده ۵۳۵ ق.م. این گونه استفاده می شود که قبل از انقضای مدت اگر فسخ کند ظاهرا چیزی به مالک تعلق نمی گیرد، اما بالاخره مدتي افادت منفعت صورت گرفته است و عامل باید خسارت بدهد. در این ماده مبنای استحقاق اجرت المثل، از باب مسئولیت قهری (قاعده تسبيب) است.
د) مواظبت و نگهداری متعارف: عامل باید از زراعت مواظبت و نگهداری متعارف نماید، اگر این کار را انجام ندهد و از این حیث محصول کم شود و یا ضرر دیگر متوجه مزارع گردد، ضامن تفاوت خواهد بود؛ یعنی کمبود محصول و خسارات دیگر وارده را بدهد. (ماده ۵۳۶ ق.م.) لازم به توضیح است که هزینه کاشت و برداشت (مثل آبیاری، کندن علفهای هرز و …) به عهده عامل است مگر این که خلاف آن شرط شود و یا عرف محل خلاف آن را ایجاب کند.
ماده ۵۳۶: هر گاه عامل به طور متعارف مواظبت در زراعت ننماید و از این حیث حاصل کم شود با ضرر دیگر متوجه مزارع گردد، عامل ضامن تفاوت خواهد بود.
ه) تکلیف به کاشت زرع تعیین شده: عامل مکلف به کاشت زرع تعیین شده است، مگر این که تعیین کشت مذکور در عقد از باب بیان سنخیت کشت باشد که در این صورت بنابر مستنبط از ماده ۴۹۱ ق.م. در باب اجاره عامل حق دارد زرع دیگری که از حیث ضرر به مزارع کمتر یا مساوی باشد، کشت کند؛ و اگر عامل زرع تعیین شده را نکارد باید خسارت را بدهد و مالک نیز به استناد تخلف از شرط حق فسخ دارد. اگر تعیین زرع بصورت قید باشد، در صورت عدم انجام آن معامله باطل است و عامل مسئول خسارات وارده است.
ماده ۵۳۷: هر گاه در عقد مزارعه زرع معینی قید شده باشد و عامل غير آن را زرع نماید، مزارعه باطل و بر طبق ماده ۵۳۳ رفتار می شود.
و) گرفتن اجیر؛ عامل می تواند برای زراعت اجیر بگیرد و یا با دیگری شریک شود، ولی برای انتقال معامله یا تسلیم زمین به دیگری اذن مزارع لازم است. (مواد ۵۴۱ و ۵۴۵ ق.م)؛
اصولا گرفتن اجیر برای کشت و داشت و برداشت و مواظبت از زراعت از طرف عامل اشکالی ندارد، مگر این که مباشرت عامل در مزارعه قید و یا در ضمن عقد شرط شده باشد. بدیهی است مزد اجیر و کارگر برای امور مربوط به زراعت با عامل است مگر این که خلاف آن شرط شود.
نکته: پرداخت مالیات محصول نسبت به سهم عامل به عهده عامل است.
انحلال عقد مزارعه
انفصال قرارداد مزارعه: گاهی ممکن است عقد مزارعه به سببی از اسباب منفسخ شود؛ برای مثال اگر انجام معامله و عمل زراعت با قید مباشرت عامل باشد، با فوت عامل و اگر دادن زمین به قید مباشرت مزارع (مثلة عقد به مدت عمر مزارع باشد) با فوت مزارع عقد منفسخ می شود.همچنین اگر به سبب خشکسالی و نبود آب و یا به سبب سیل و آب گرفتگی و یا جنگ زمین قابلیت کشت را از دست بدهد، عقد منفسخ می شود؛
ماده ۵۲۷: هر گاه زمین به واسطه فقدان آب با علل دیگر از این قبیل از قابلیت انتفاع خارج شود و رفع مانع ممکن نباشد، عقد مزارعه منفسخ می شود. ماده ۵۲۹: عقد مزارعه به فوت متعاملین یا احد آنها باطل نمی شود، مگر این که مباشرت عامل شرط شده باشد؛ در این صورت به فوت او منفسخ می شود.
ماده ۵۳۰: هر گاه کسی به مدت عمر خود مالک منافع زمینی بوده و آن را به مزارعه داده باشد، عقد مزارعه به فوت او منفسخ می شود.
در مورد این ماده نیز احتمال بطلان عقد نسبت به آینده داده می شود، چنان که در مورد مشابه (اجاره) قانون گذار حکم به بطلان داده است.
فسخ عقد مزارعه
عقد مزارعه عقدی لازم است، بنابراین هیچ یک از طرفین نمی توانند به دلخواه آن را فسخ کند، مگر با وجود خیارات قانونی
ماده ۵۲۵: عقد مزارعه عقدی است لازم.
طبق ماده ۴۵۶ ق.م، جميع خيارات در همه عقود لازم وجود دارد، به استثنای خیارات مختص بیع (تأخير ثمن، مجلس و حیوان)؛
در قانون مدنی برای مزارعه در ماده ۵۲۶ ق.م. خیار غبن تصریح شده و چند خیار نیز بدون آن که با اسم خاصی از آنها نام برده شود، بیان شده است؛
ماده ۵۲۳ ق.م، خیار عیب ماده ۵۲۸ ق.م. خیار تعذر تسلیم که عامل یا می تواند فسخ کند و یا علیه غاصب اقامه دعوی کند زیرا حق عینی بر زمین دارد. البته اگر زمین بعد از تسلیم غصب شود، عامل حق فسخ ندارد زیرا در این صورت تکلیفی بر مالک نیست و او در این غصب که موجب ضرر عامل شده مسئولیتی ندارد و عامل فقط می تواند به غاصب مراجعه و بر علیه او اقامه دعوی نماید.
با توجه به اینکه عقد مزارعه شبیه عقد اجاره است می توان از نظر وحدت ملاک حکم موارد تلف و معیوب شدن قبل از قبض یا در اثنای مدت مزارعه را از مواد مربوط به اجاره استنباط کرد.
ماده ۵۳۴: هر گاه عامل در اثنا، با در ابتدای عمل آن را ترک کند و کسی نباشد که به جای او عمل را انجام دهد، حاکم به تقاضای مزارع عامل را اجبار به انجام می کند و یا عمل را به خرج عامل ادامه می دهد و در صورت عدم امکان مزارع حق فسخ دارد.
ماده ۵۲۶: هر یک از مالک و زارع می تواند در صورت غبن معامله را فسخ کند.
ماده ۵۲۸: اگر شخص ثالثی قبل از این که زمین مورد مزارع تسلیم عامل شود آن را غصب کند، عامل مختار بر فسخ می شود؛ ولى اگر غصب بعد از تسلیم واقع شود حق فسخ ندارد.
بیشتر بخوانید: ماهیت برائت ذمه مدیون و ابراء
اثر فسخ عقد مزارعه
چنانچه عقد مزارعه فسخ شود، عقد از زمان فسخ منحل شده و زمین و لوازم آن به مزارع مسترد می گردد.
عقد مزارعه ممکن است در یکی از حالات زیر فسخ شود:
- فسخ قبل از عمل زراعت و کشت: در این صورت زمین و لوازم آن به مالک مسترد می گردد. در این حالت چوننه مالک و نه عامل کاری انجام داده اند مستحق چیزی نیستند. ولی اگر عامل کاری انجام داده که موجب مرغوبیت زمین شده است از باب استيفاء ماده ۳۳۶ ق.م. می تواند خسارت را مطالبه نماید.
- فسخ پس از عمل زراعت و قبل از ظهور ثمرہ: در این حالت آنچه از برگ و ساقه روییده مال صاحب بذر است و طرف دیگر مستحق اجرت المثل می باشد. اگر صاحب بذر عامل باشد مزارع مستحق اجرت المثل زمین است و چنانچه صاحب بذر مزارع باشد، عامل مستحق دریافت اجرت المثل کار بر روی زمین است؛ و اگر صاحب بذر شخص ثالث باشد، باید اجرت المثل زمین را به مزارع و اجرت المثل عمل زراعت را به عامل بپردازد و بعد آنچه روییده است را تصاحب نماید.
- فسخ پس از عمل زراعت و بعد از ظهور ثمره: طبق مواد ۲۵۳۱ و ۵۳۹ ق.م. طرفین در محصول شریک بوده و مالکیت مشاع دارند؛ بنابراین هیچ یک نمی توانند به این حق تعرض کنند و مالی نمی تواند درخواست ازاله نماید و از زمان فسخ تا زمان رسیدن و برداشت محصول هر یک باید به دیگری اجرت المثل بدهد؛
مثلا اگر سهم عامل یک سوم است باید یک سوم اجرت المثل محصول را به مالک بدهد و مالک نیز باید به نسبت دو سوم اجرت المثل عمل عامل را به او بدهد.
نکته: آثار و احکام اقاله همانند آثار و احکام فسخ است و از این حیث تفاوتی بین فسخ و اقاله نیست.
ماده ۵۳۹: هرگاه مزارعه بعد از ظهور ثمره فسخ شود، هر یک از مزارع و عامل به نسبتی که بین آنها مقرر بوده شریک در ثمره هستند، لیکن از تاریخ فسخ تا برداشت حاصل هر یک به اخذ اجرت المثل زمین و عمل و سایر مصالح الأملاک خود که به حصه مقرر به طرف دیگر تعلق می گیرد مستحق خواهد بود.
بطلان عقد مزارعه
مواردی مثل عدم اهلیت، عدم قابلیت کشت زمین و نداشتن زمین از موارد بطلان است؛ در هر مرحله ای بطلان کشف شد، اگر در زمین کشت نشده بود، زمین و عوامل دیگر به صاحبانشان مسترد می شود؛ اما اگر در زمین کشت شده باشد، طبق ماده ۵۳۳ قانون مدنی، تمام محصول مال صاحب بذر است و طرف های دیگر مستحق اجرت المثل هستند، چنانچه بذر مشتركة مال عامل و مزارع باشد محصول بین آنها تقسیم و اجرت المثل هریک به طرف دیگر پرداخت می شود. اگر بذر مال ثالث باشد تمام محصول مال وی بوده و او اجرت المثل عامل و مزارع را باید پرداخت نماید.
مزارع با بطلان عقد می تواند هر وقت بخواهد صاحب بذر را اجبار کند که کشت را قلع کند و حق دارد با اخذ اجرت اجازه دهد که کشت تا برداشت محصول در زمین بماند.
ماده ۵۳۳: اگر عقد مزارعه به علتی باطل شود، تمام حاصل مال صاحب بذر است و طرف دیگر که مالک زمین با آب یا صاحب عمل بوده است به نسبت آنچه که مالک بوده مستحق اجرت المثل خواهد بود. اگر بذر مشترک بین مزارع و عامل باشد حاصل و اجرت المثل نیز به نسبت بذر بین آنها تقسیم می شود.
- انقضای مدت عقد مزارعه: بعد از پایان مدت معینه، زمین و عوامل مربوطه به صاحبان آن مسترد می گردد؛اصولا مدتی که تعیین می کنند باید برای کشت و برداشت نوع زرع باید کفایت کند و کمتر از آن نباشد.
ممکن است چند حالت در مورد «مدت» پیش بیاید: گاهی مدتی که تعیین می شود آنقدر زیاد است که چندین بار می توان کشت و برداشت کرد (مثلا پنج سال) و محصول را بین طرفین تقسیم کرد، در اینجا با انقضای مدت عقد نیز منحل می شود. گاهی مدت تا پایان رسیدن محصول است که عامل باید بعد از رسیدن محصول زمین را به مالک بر گرداند؛گاهی مدت عقد کمی بیشتر از رسیدن محصول است، مثلا مدت یک سال است و محصول در نه ماه می رسد.
پرسش: در اینجا سؤال این است که آیا عامل می تواند از برگرداندن زمین خودداری کند؟
دو نظر وجود دارد:
عده ای معتقدند چون هدف از تعیین مدت در مزارعه کاشت زرع و رسیدن محصول است، بنابراین بعد از رسیدن محصول عامل باید زمین را به مالک برگرداند هر چند مدتی از عقد مانده باشد .برخی دیگر می گویند باید صبر کرد تا مدت معینه منقضی شود، زیرا مدت جزء ارکان عقد است.
گاهی مدت معین می شود ولی مدت پایان می پذیرد در حالی که محصول هنوز نرسیده است. (مثلا به دلیل تغییر آب و هوا)، در این صورت مزارع حق دارد زراعت را ازاله کند و یا با اخذ اجرت المثل آن را ابقاء کند تا برسد؛
توجه:این که گفته می شود حق دارد از اله کند با ماده ۵۳۹ ق.م. مغایر است یعنی بر اساس ظاهر ماده ۵۴۰ مالک حتی اگر بعد از ظهور ثمره هم باشد و مدت منقضی شود می تواند تقاضای ازاله کند. در اینجا باید گفت که حکم ماده ۵۴۰ برای قبل از ظهور ثمره است؛ اما برداشت دیگر این است که قانون گذار در اینجا عقد را باطل دانسته و حکم ماده ۵۳۳ را اجرا کرده است. ولی این برداشت نیز صحیح نیست، زیرا در ماده ۵۳۹ از کلمه اتفاقا استفاده شده است که اگر بعد از ظهور ثمره باشد حکم ماده ۵۳۹ و اگر قبل از ظهور ثمره باشد ماده ۵۴۰ را در نظر می گیریم.
پرسش؟ اگر محصول را کندند و ریشه های آن در زمین باقی ماند تکلیف چیست؟
پاسخ: در این صورت ریشه ها مال صاحب بذر است و او باید اجرت المثل را به صاحب زمین بدهد.
مبحث دوم: مساقات
مساقات از کلمه سقی (آبیاری کردن) گرفته شده است و مساقات یعنی با همکاری یکدیگر آبیاری کردن؛ در اصطلاح حقوقی، مساقات عقدی است میان مالی درخت و باغدار، برای درختان مثمر، مبنی بر این که باغدار در مدتی معین درختان را آبیاری و مراقبت کند و سهم هریک از طرفین از محصول به صورت مشاع مشخص می شود.
ماده ۵۴۳ مسافات معامله ای است که بین صاحب درخت و امثال آن با عامل در مقابل حصه مشاع معین از ثمره واقع می شود و ثمره اعم است از میوه وبرگ گل و غیره آن. عقد مساقات، عقدی لازم است.
- نوع درختان در عقد مساقات: عقد مساقات در درخت هایی که مثل بید و چنار میوه نمی دهد صحیح نیست؛اما در درختانی مثل درخت حنا یا چای که از برگ آن استفاده می کنند یا درختی که از گل آن استفاده می کنند، صحیح است. البته باید اعمالی برای نگهداری باشد و اگر فقط چیدن برگ یا ثمره باشد، عقد مساقات صحیح نیست؛ زیرا چیدن جزء اعمال نگهداری محسوب نمی شود و این قرارداد مشمول ماده ۱۰ ق.م. می باشد.
- مدت در عقد مساقات: مدت مساقات باید معلوم بوده و برای رسیدن محصول کافی باشد و اگر مدت کمی در نظر بگیرند عقد مساقات صحیح نیست؛ اگر اول آن را معین کنند و آخر آن را موقعی قرار دهند که میوه آن سال به دست می آید صحیح است.
- زمان انعقاد عقد مساقات: مساقات پیش از آشکار شدن محصول صحیح است و پس از آشکار شدن آن صحیح نیست؛ اما پس از آشکار شدن و پیش از رسیدن محصول، در صورتی که درختان نیاز به آبیاری با کارهایی دیگر داشته باشند و کار باعث فزونی یا رشد و مرغوبیت گردد، صحیح است.
نکته: در صورتی که بوستان مشتمل بر انواع درختان میوه باشد، می توان برای هر نوع، سهمیه ای متفاوت از نوع دیگر قرار داد؛ مثلا برای درختان خرما، ۱ به ۲ و برای درختان انگور، ۱ به ۳ و برای درختان انار، ۱ به ۴ مقرر کرد.
آنچه مورد نیاز بوستان و درختان و آبیاری است بر دو نوع است:
- الف) کارهایی که هر سال تکرار می شود؛ مانند لایروبی نهرها، اصلاح راه آب، هرس و بارور کردن درختان؛
- ب) کارهایی که غالبا تکرار نمی شود؛ مانند احداث نهر آب، دیوار کشی و نصب تلمبه.
به ظاهر، در صورتی که این کارها در قرارداد شرط نشده باشند، کارهای دسته دوم بر عهده مالک باغ و کارهای دسته اول، تابع عرف و عادت است و باید طبق آن عمل شود.
- مباشرت باغدار: در مساقات، مباشرت باغدار شرط نیست، بلکه باغدار می تواند برای کارهایی که باید انجام گیرد، کارگر استخدام کند و به وی دستمزد دهد یا کسی به طور مجانی به او کمک کند.
- مغارسه: مغارسه، این است که کسی زمین خود را برای درختکاری به کسی دیگر بدهد و قرار بگذارد که درخت های کاشته شده، میان آنان تقسیم شود.
- بطلان مفارسه: مغارسه در اسلام، باطل است و اگر کسی دست به مغارسه بزند، حكم آن به قرار زیر است؛اگر اصل درختان از غارس است، درختان از آن خود اوست و باید اجرت المثل زمین را بپردازد؛ اگر اصل درختان از آن صاحب زمین است، درختان نیز ملک او خواهد بود و باید اجرت درختکاری غارس را بپردازد؛ اگر هر دو بر ابقای غرس تراضی داشته باشند که مانعی ندارد، ولی اگر تراضی نکردند مالک زمین می تواند غارس را امر به قلع کند و چنانچه نقصی وارد شد ارش آن را به فارس بپردازد. چنان که خود غارس هم می تواند قلع کند و حفره هایی که به خاطر کاشتن درختان ایجاد شده را پر کند. صاحب زمین نیز نمی تواند او را به ابقای درختان مجبور کند حتی بدون دریافت اجرت زمین.
نکته:مساقات آبیاری و نگهداری درختان است ولی مغار سه، غرس کردن درختان است. مساقات از عقود معین است ولی مغارسه از عقود معین نیست.
مقایسه مساقات و مزارعه و مضاربه
در مساقات آثار فسخ و بطلان یکی است، یعنی اگر عقد در هر مرحله ای فسخ شود یا کشف شود که باطل بوده تمام ثمره مال صاحب درخت است و عامل مستحق اجرت المثل خواهد بود (ماده ۵۴۲ ق.م)؛
همچنین در مساقات وقتی میوه ها چیده شدند، عامل مالک سهم خودش می شود.
در مساقات عامل نمی تواند درختانی که به مساقات گرفته را به دیگری به مساقات دهد چون مالک منافع نیست (ماده ۵۴۵ ق.م) ولی در مزارعه می تواند به دیگری مزارعه دهد؛در مزارعه عامل می تواند با دیگری شریک شود و در مساقات نمی تواند شریک شود؛ در مساقات و مزارعه مدت از ارکان عقد است ولی در مضاربه مدت از ارکان عقد نیست.
اثر بطلان در عقد مساقات
در صورت باطل شدن قرارداد، محصول متعلق به صاحب باغ است و او به عامل اجرت المثل کارش را می پردازد. ماده ۵۴۴: در هر مورد که مساقات باطل باشد یا فسخ شود، تمام ثمره مال مالک است و عامل مستحق اجرت المثل خواهد بود. ماده ۵۴۵: مقررات راجعه به مزارعه که در مبحث قبل ذکر شده است در مورد عقد مساقات نیز مرعی خواهد بود، مگر این که عامل نمی تواند بدون اجازه مالک معامله را به دیگری واگذار یا با دیگری شرکت نماید.