نحوه محاسبه مالیات رهن و اجاره بر املاک تجاری چگونه است؟

راه های زیادی برای درآمد زایی دولت پیش بینی شده است که یکی از مهم ترین و اصلی ترین منبع درامد دولت که البته برکسی پوشیده نیست از طریق مالیات است.

مالیاتی که مردم پرداخت می کنند از طرق و روش های مختلف و متفاوتی وصول می شود؛ گاه مالیات به صورت غیرمستقیم اخذ می شود(مانند پرداخت اضافه بر ارزش قیمت یک کالا)و هم به صورت مستقیم (مالیات هایی که همه ساله توسط اداره مالیات تعیین و وصول می شود)در این مطلب در خصوص مالیات بر رهن و اجاره املاک تجاری پرداخته می شود.

مالیات املاک تجاری

یکی از دغدغه های کسبه در املاک تجاری میزان مالیات و پرداخت آن است به خصوص اگر این مالیات در سالیان گذشته نیز پرداخت نشده باشد.که البته لازم به ذکر است در صورت فعالیت در ملک تجاری و یا اجاره دادن آن مشمول پرداخت مالیات قرار می گیرد.

راه حل منطقی و قانونی در خصوص مالیات ملک تجاری که حتما می بایست مورد توجه قرار گیرد این است که مالک و مستاجر هرکدام اظهارنامه مالیاتی خود را داشته باشند تا پرداخت نکردن مالیات و عواقب آن متوجه مالک نشود.

همچنین می توان درضمن قرارداد اجاره دراین خصوص برای مستاجر، تعهدی ایجاد کرد که مستاجر، اظهارنامه مالیاتی ملک تجاری راهمه ساله طبق ضوابط مشخص تهیه و ارسال کند و در صورت تقصیر، مستاجر مسئول جبران خسارات وارد شده بر مالک باشد.

نحوه محاسبه مالیات رهن یا اجاره املاک تجاری

در این خصوص، اختلاف نظر های زیادی وجود دارد و ممکن است به روش های مختلفی اقدام به تعیین شود. به طور مثال در برخی موارد برای تعیین مالیات یک ملک تجاری ارزش تجاری و منطقه ای ملک رو لحاظ قرار می دهند و مطابق با آن مالیات سالیانه را تعیین می کنند.

ولی در بعضی موارد طبق قانون و قاعده خاصی که قانون مالیات های مستقیم صورت می گیرد که عبارتست از:

براساس ماده ۵۳ قانون مالیات‌های مستقیم برای ۷۵٪ از اجاره سالیانه باید مالیات پرداخت شود و ۲۵٪ آن معاف از مالیات است. اگر بخواهیم فرمولی کلی برای آن در نظر بگیریم می‌توان آن را به این صورت محاسبه کرد که ابتدا اجاره ماهیانه خود را در ۱۲ (تعداد ماه‌های سال) ضرب کنید، هزینه استهلاک و تعمیرات ملک تجاری را از آن کسر کنید و سپس ۷۵ درصد آن را حساب نمایید یعنی:

{۱۲ ×(اجاره‌بهای ماهیانه)} × ۷۵٪ = درآمد مشمول مالیات سالانه

اما اگر مستاجر یک شخص حقوقی(برای مثال شرکت های تجاری) باشد با آنچه که گفته شد متفاوت است.

براین اساس طبق قانون مالیات‌های مستقیم اشخاص حقوقی باید مالیات اجاره را با نرخ ۲۵٪ بپردازند.

تنها مسئله‌ای که باید در نظر بگیرید این است که مالیات بر درآمد اجاره جز مالیات‌های تکلیفی است و توسط شخص دیگری از شخصی که باید مالیات را پرداخت نماید وصول و به سازمان امور مالیاتی کشور پرداخت می‌شود.

لذا قانون مستأجر را مکلف کرده است که از اجاره پرداختی به موجر (صاحب ملک) مالیات اجاره را کسر کند و مابقی اجاره را به موجر پرداخت کند. تنها موردی که باید توجه داشته باشید این است که این مورد برای اشخاص حقیقی اختیاری بوده در حالی که اشخاص حقوقی، ملزم به پرداخت و کسر مالیات از اجاره هستند. .

پس مستاجر حقوقی موظف است هرماه این مبلغ را واریز کند و در صورتی که این کار را در موعد مقرر انجام ندهد باید جریمه ماهیانه ای را پرداخت نماید.

معافیت های مالیاتی اقشار مختلف

قانون مالیات های مستقیم در مواردی برای اقشار مختلف معافیت های مالیاتی قرار داده است مواردی از جمله:

درآمد مشمول مالیات ابرازی ناشی از فعالیت‌های تولیدی و معدنی در واحدهای تولیدی یا معدنی در بخش‌های تعاونی و خصوصی که از اول سال ۱۳۸۱ به بعد از طرف وزارتخانه های ذی ربط برای آنها پروانه بهره برداری صادر یا قرارداد استخراج و فروش منعقد می‌شود، از تاریخ شروع بهره‌برداری یا استخراج به میزان هشتاد درصد (۸۰%) و به مدت چهار سال و در مناطق کمتر توسعه یافته به میزان صد در صد (۱۰۰%) و به مدت ده سال از مالیات موضوع ماده (۱۰۵) این قانون معاف هستند. همچنین به کلیه تاسیسات ایرانگردی و جهانگردی دارای پروانه بهره‌برداری از وزارت فرهنگ و ارشاد اسلامی هر ساله ۵۰ درصد معافیت مالیاتی تعلق می‌گیرد.

البته لازم به ذکر است فهرست مناطق دور افتاده کاملا مشخص است و نمی توان هر کسبه ای ادعای وجود ملک در منطقه دور افتاده را نماید.

همچنین قانون بیان کرده است که معافیت‌های موضوع این ماده شامل درآمد واحدهای تولیدی و معدنی مستقر در شعاع یکصد و بیست کیلومتری مرکز تهران و پنجاه کیلومتری مرکز اصفهان و سی کیلومتری مراکز استان‌ها و شهرهای دارای بیش از سیصد هزار نفر جمعیت براساس آخرین سرشماری به استثنای شهرک‌های صنعتی استقرار یافته در شعاع سی کیلومتری مراکز استان ها و شهرهای مذکور نخواهد بود.

همچنین، صد در صد درآمد حاصل از صادرات محصولات تمام شده کالاهای صنعتی و محصولات بخش کشاورزی (شامل محصولات زراعی، باغی، دام و طیور، شیلات، جنگل و مرتع) و صنایع تبدیلی و تکمیلی آن و پنجاه درصد درآمد حاصل از صادرات سایر کالاهایی که به منظور دست یافتن به اهداف صادرات کالاهای غیر نفتی به خارج از کشور صادر می‌شوند از معافیت مالیاتی برخوردار هستند.

فهرست کالاهای مشمول این ماده در طول هر برنامه به پیشنهاد وزارتخانه های امور اقتصادی و دارایی، بازرگانی، کشاورزی و جهاد سازندگی و وزارتخانه های صنعتی به تصویب هیأت وزیران می رسد.

و همینطور صد در صد درآمد حاصل از صادرات کالاهای مختلف که به صورت ترانزیت به ایران وارد شده یا می‌شوند و بدون تغییر در ماهیت یا با انجام کاری بر روی آن صادر می‌شوند مشمول معافیت مالیاتی هستند.

جرائم مرتبط با مالیات و فرار مالیاتی

همانطور که قانون مالیات های مستقیم در خصوص معافیت های مالیاتی دارای انعطاف است در خصوص عدم پرداخت و یا فرار مالیاتی نیز محکم و قاطع برخورد نموده است.

در این خصوص باید بیان داشت که اگر اشخاص حقیقی از ارایه اظهارنامه مالیاتی در مواعد مقرر در این قانون خودداري نماید مشمول جریمه اي معادل ده درصد ( ۱۰ %) مالیات متعلق خواهد بود.و اگر این عمل توسط اشخاص حقوقی باشد جریمه اي معادل چهل درصد ( ۴۰ %) مالیات متعلق می گردد و مشمول بخشودگی نمی شود.

در صورتی که اداره مالیات رویت دفاتر تجاری را لازم تشخیص دهد و دفاتر تجاری ارائه نشود یا مورد قبول واقع نشود. بیست درصد ( ۲۰ %) مالیات براي عدم ارائه دفتر و در مورد رد دفتر مشمول جریمه اي معادل ده درصد ( ۱۰ %) مالیات خواهد بود.

طریق اقدام صاحبان املاک برای پرداخت مالیات

اصولا صاحبان املاک استیجاری باید تا آخر تیرماه هر سال، اظهارنامه مالیاتی و مدارک مربوط به اداره مالیاتی محل وقوع ملک را تسلیم و مالیات متعلق را طبق مقررات پرداخت کنند هرچند اقدام مستاجر ملک هم مشکلی ندارد .

اگر مالک شخص حقوقی باشد، مکلف به تسلیم اظهارنامه مالیاتی جداگانه برای مالیات بر درآمد اجاره نیست.

به موجب قانون مالیات‌های مستقیم، اشخاص حقوقی مکلف‌اند مالیات بر درآمد مال‌الاجاره پرداختی را کسر و ظرف ۱۰ روز به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به مالک تسلیم کنند.

درصورت اعتراض به مالیات تعیین شده می بایست ظرف مدت ۳۰ روز از تاریخ ابلاغ و رفع نشدن اختلاف با رئیس اداره امور مالیاتی، خواستار ارجاع موضوع برای رسیدگی به هیات حل اختلاف مالیاتی شود.

برای مطالعه بیشتر ودرک جامع تر و جزیی تر مالیات می توانید به کتاب قوانین مالیاتی یا کتاب فرار مالیاتی به قلم گروه پژوهش از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.

“برای مطالعه بیشتر و درک جامع تر و جزیی ترقوانین مالیاتی  می توانید به کتاب مجموعه قوانین مالیاتی به قلم گروه پژوهش از انتشارات چراغ دانش رجوع نمایید.