ابطال سند رسمی مالکیت مال غیرمنقول با سند عادی

در قوانین و مقررات ثبتی سند رسمی به جهت اهمیتی که در اثبات مالکیت مال غیرمنقول و شناسایی صاحب سند رسمی به عنوان مالک ملک دارد اهمیت بیشتری یافته است. دعوای ابطال سند، دعوایی است که به موجب آن، خواهان اعلان بی اعتباری یک سند رسمی یا عادی را به جهتی از جهات قانونی از دادگاه تقاضا می‌کند. دعاوی مربوط به ابطال سند ثبتی اگر بر این اساس باشد که ثبت ملک طبق قانون انجام شده است، استماع آن‌ها مخالف ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک نیست.

آیا می توان برای سند رسمی مالکیت نیز دعوای ابطال اقامه کرد؟

طبق ماده ۲۲ قانون ثبت: «همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسیده باشد، دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی را که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال نیز در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این‌که ملک مزبور از مالک رسمی از طریق ارث به او رسیده باشد مالک خواهد شناخت…»، چنانچه ملک مغایر قانون به ثبت رسیده و یا برخلاف قانون انتقال یافته باشد، ذی‌نفع نسبت به آن می‌تواند دعوای ابطال سند را در محاکم عمومی مطرح نماید.

آیا سند رسمی مالکیت را می توان با سند عادی ابطال کرد؟

سند رسمی، سندی است که مطابق مقررات و در حدود قانون به وسیله مامور دارای صلاحیت قانونی تنظیم می شود و ارزش این سند این است که سند عادی تاب تعارض با آن را ندارد و در تعارض این دو سند همیشه سند رسمی ارجحیت دارد مگر اینکه ثابت شود ثبت ملک مغایر قانون رخ داده است.

البته در این باب اختلاف نظراتی مشاهده می شود و چهل و هشتمین جلسه نقد رای دادگاه تجدیدنظر استان تهران با موضوع «ابطال سند رسمی مالکیت به استناد سند عادی» برگزار شد که آقایان: دکتر منصور امینی (عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی)، دکتر ناصری (معاون منابع انسانی)، دکتر طاهری (رئیس شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)، آقای کریمی (مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران) و دکتر جمشیدی (رئیس شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران) حضور داشتند و نتیجتاً اعلام کردند:

«پس از مرحله رأی گیری، حاضران در نشست، اکثریت – البته نه اکثریت قاطع- به رای شعبه ۱ دادگاه عمومی حقوقی دماوند رای دادند که معتقد به ابطال سند رسمی با سند عادی بودند و این نشانگر آن است که موضوع باز هم محل اختلاف می‌باشد.»

مشروح مذاکرات نشست نقد رأی دادگاه‌های تجدیدنظر استان تهران با موضوع ابطال سند رسمی مالکیت به سند عادی بیع با تاریخ مقدم:

دکتر امینی (عضو هیات علمی دانشگاه شهید بهشتی)

قانون مدنی اصل رضائی بودن عقد بیع را به عنوان قاعده حقوقی بیان کرد، اما سه سال بعد (سال ۱۳۱۰)، مواد ۲۲، ۴۶ و ۴۸ قانون ثبت به تصویب رسید و در حوزه اموال غیرمنقول، قاعده دیگری را ذکر نمود. طبق حکم صریح این قانون، در بیع اموال غیرمنقول باید سند تنظیم شود. در مورد ضرورت تنظیم سند هیچ گونه اختلاف نظری نیست ولی در خصوص تبعات عدم تنظیم سند و اتفاقات مابعد آن اختلاف نظر هست.

در نظریه شورای نگهبان آمده است:

مفاد مواد ۴۶ و ۴۷ قانون ثبت اسناد و املاک صرفا اختیاری پنداشتن ثبت سند در برخی موارد و الزامی دانستن آن در سایر موارد است که این مطلب خود به خود بلا اشکال و بی ایراد است ولیکن ماده ۲۲ قانون ثبت اسناد و املاک و نیز ماده ۴۸ همان قانون که دلالت بر بی اعتباری اسناد عادی دارد اطلاق آن درمورد سند عادی که ادله قانونی یا شرعی معتبر بر صحت مفاد ٱن ها باشد، باطل و خلاف شرع است. بنابر این نشست حاضر شاید به نوعی سالبه به انتفاع موضوع باشد با این باور برخی همکاران که با وجود نظریه شورای نگهبان، محلی برای طرح نظرات دیگر باقی نمی ماند ولی در واقعیت امر اینگونه نیست زیرا علی‌رغم نظریه شورا همواره سوالات زیادی باقی می‌ماند که بنا به چیستی مبنای نظریه، پاسخ متفاوت خواهد بود. مسئله دیگر توقع رسیدن به نظر واحد است که در مقام خود امری دشوار است. در نظام حقوقی ایران ۶ دیدگاه در تفسیر مواد قانونی مدنی و ثبت وجود دارد و احتمالا با مطرح شدن نظریه شورای نگهبان، برخی حقوقدانان برای دور زدن این نظر دیدگاه‌های دیگری را هم مطرح می‌کنند که قابل جمع با نظر شورای نگهبان باشد. مشکل این است که متن به گونه‌ای نوشته شده که جای تفسیر را باز گذاشته است. در طی هشتاد سال و علی‌رغم آگاهی همه به این تعارض در رویه، رای وحدت رویه صادر نشده است.

بیشتر بخوانید: جرم جعل سند چیست؟ (جرم جعل اسناد عادی و رسمی)

تمام دنیا به ۴ دلیل معتقدند سند رسمی باید تنظیم شود:

• الف)‌ ارزش فراتر دادن به مال غیرمنقول: دولت بخشی از درآمد خود را از مالیات و عوارضی که بابت نقل و انتقال مال غیرمنقول می‌گیرد تامین می‌کند. بنابراین با پذیرفتن هر دیدگاهی، این هدف هم تامین است و مشکل چندانی نیست.
• ب) ملک را بخشی از سرزمین پنداشتن: دولت‌ها از طریق تنظیم سند رسمی بر نقل و انتقال املاک کشور خود نظارت می‌کنند زیرا بر این باورند که ملک، بخشی از سرزمین هر کشوری است. پس با هر دیدگاهی این هدف تامین است چرا که همه به ضرورت تنظیم سند آگاه هستند.
• ج) ممانعت از معامله معارض: باید از چنین معامله ای جلوگیری به عمل آورد تا کسی نتواند ملک خویش را در آن واحد به چند تن دیگر بفروشد و لذا ضرورت تنظیم سند این هدف را تجلی می‌سازد. اینکه از کدام دیدگاه تبعیت کنیم می‌تواند بر این مسئله تاثیر بگذارد.
• د) تامین نظم عمومی معاملات: تامین نظم عمومی معاملات باید از طریق حمایت از اشخاص ثالث با حسن نیت که از عیوبی که قبلا در معاملات وجود داشته بی اطلاع بودند، باشد.

نقطه آغازین و منشا اختلاف آنجاست که اگر فروشنده با مبایعه نامه عادی دارای تاریخ مقدم مال غیرمنقولی را به X بفروشد سپس با سند رسمی با تاریخ موخر، همان مال را به Y بفروشد، آیا دارنده سند عادی می‌تواند سند رسمی را ابطال کند یا خیر؟ تعارض و تنازع میان دارنده سند عادی دارای تاریخ مقدم و دارنده سند رسمی با تاریخ موخر است. در مورد ضمانت‌ اجراها در نظام‌های مختلف اختلاف نظر هست. ممکن است سوال ایجاد شود تکلیف خریدار سند عادی دارای تاریخ مقدم چیست؟ همه نظام‌ای حقوقی معتقدند دارنده سند عادی می‌تواند با مراجعه به فروشنده،‌خواستار جبران خسارت گردد اما باید توجه داشت مقصود از خسارت در ماده ۳۸۶ قانون مدنی این نیست که X مبلغ پرداختی خود را از فروشنده و بنگاه معاملاتی دریافت کند زیرا در این صورت هر فروشنده پس از انجام معامله نخست،‌با یافتن مشتری بهتر می‌تواند سند رسمی تنظیم کند و پول معاملع اول را با افزودن ارزش ریالی مبلغ به آن باز پس دهد. با چنین سودی نتیجه این که دارنده سند رسمی به عین آپارتمان خواهد رسید و دارنده سند عادی به ارزش ریالی آپارتمان. به ناگزیر باید به نظر همکاران که معتقدند دارنده سند عادی حق ابطال دارد – فارغ از درست و غلط بودن- بیندیشیم. در ظاهر امر شورای نگهبان دیدگاه کسانی را که ابطال را مجاز می‌دانند تایید می‌کند. بنابر این اگر قائل باشیم که خریدار با سند عادی می‌تواند سند رسمی موخر را ابطال کند، لااقل باید این مسئله را نیز پذیرفت که خریدار با سند رسمی هم می‌تواند به عنوان خسارت قیمت روز را بگیرد. سپس با متوسل شدن به رای وحدت رویه در خصوص ضمان درک، آن تفسیری را بپذیریم که نه بر اساس شاخص بانک مرکزی بلکه بر پایه قیمت روز باید ثمن رد شود. البته این در صورتی است که بتوان از آن رای وحدت رویه چنین تفسیری ارائه کرد وگرنه باید ملاک را شاخص بانک مرکزی قرار داد. در نتیجه با فروشنده ناقض عهدی مواجه هستیم که خسارت را گردن او انداخته ایم. لذا در این حالت خریدار اول به عین آپارتمان می‌رسد و خریدار دوم به معادل ٱپارتمان که همان قیمت روز است. در فرجام کار فروشنده متضرر می‌گردد بنابراین با علم به این ضرر، برای معامله معارض انگیزه ندارد. این دیدگاه قابل پذیرش تر است از اینکه بگوییم خریدار اول می‌تواند سند رسمی موخر را ابطال کند و خریدار دوم هم فقط پولی را که به بنگاه و دفترخانه داده بگیرد.

دکتر طاهری (رئیس شعبه ۲۵ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

به دلایل زیر طرفدار رای شعبه ۱ دادگاه تجدیدنظر هستم:

1. نخستین مبنای ما، احل الله بیع و حرم الربا است. وقتی با بیع مقدم طی سند عادی بیع واقع شد حایی برای بیع دوم باقی نمی‌ماند و بیع دوم محلی از اغراب ندارد ولو با سند رسمی.
2. شورای نگهبان دوبار در دو مقطع زمانی مختلف (سال ۹۲ و ۹۵) اجازه می‌دهد که به اسناد عادی ترتیب اثر دهیم و آن را بپذیریم حتی با شهادت دو شاهد عادل می‌توان بر سند عادی در مقابل سند رسمی ترتیب اثر دهیم. گرچه این نظریه متروک قضایی است اما نظریه‌ای قابل توجه است.
3. عقد بیع پس از توافق طرفین واقع می‌شود. لذا با با صورت گرفتن توافق اول جایی برای توافق دوم وجود ندارد.
4. دلیلی بر تفوق و حکومت قانون ثبت بر قانون مدنی نداریم که حاکی از قانون تر بودن قانون ثبت  از قانون مدنی باشد.
5. با انعقاد عقد بیع نخست، مالکیت مالک قبلی زائل می‌شود. بنابراین بیع دوم فضولی و غیرنافذ است ولو با سند رسمی.ضمن اینکه جرم انتقال مال غیر نحقق شده است.
6. سند عادی باید بادقت و موشکافانه مورد ممیزی واقع شود تا محلی برای اعمال نفوذ و قدرت و تبانی وجود نداشته باشد. همانطور که ملاحظه شد در رای شعبه ۱ به کارشناسی ارجاع شد.
7. بی‌تردید حکم قضایی بر حکم قانونی تفوق دارد. حکم قانونی در قانون مدنی و قانون ثبت بیان گردید اما در اینجا با یک فرایند قضایی سند عادی را مورد احراز و ممیزی قرار می‌دهیم. بنابراین به نظر می‌رسد با حکم عادی، سند عادی دارای ارزش و اعتبار ویژه و خاصی خواهد شد.
8. اصالت صحت و اصالت موضوغ به ما اجازه می‌دهد سند عادی مقدم را مورد پذیرش قرار دهیم.
9. ماده ۱۱۷ قتنون ثبت بحث معامله معارض را مطرح می‌کند که با این نکته هم عقیده هستیم. مسلما ماده مزبور سند مقدم عادی را انکار نکرده است فقط دست کم باید بپذیریم که آن ماده در جای خود مورد استفاده قرار گیرد.
10. موضوع مورد بحث از مصادیق تلف حکمی به‌شمار نمی‌آید.
11. رای وحدت رویه ۷۳۳ تکلیف را مشخص کرد. بدون تردید دارنده سند رسمی پس از ابطال سند می‌تواند تمام خسارات و غرامات خود را نسبت به موضوع از خریدار فاعل فعل زیان‌بار مطالبه کند.طبق این رای، ضمن احترام به حقوق نفر اول گویی اجازه می‌دهیم که با جدیت حقوق او استیفا شود.

آقای کریمی (مستشار دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

ابتدا موافقت خود را با رای شعبه ۵۵ تجدیدنظر استان تهران و رای شعبه ۲۵ دادگاه حقوقی عمومی تهران اعلام می‌دارم. مستند من ماده ۷۲ قانون ثبت است. علاوه بر مواد ۲۲،‌۴۷ و ۴۸ قانون ثبت،‌ ماده ۷۲ قانون مذکور مقرر می‌دارد کلیه معاملات راجع به اموال غیرمنقول که طبق مقررات راجع‌به ثبت املاک ثبت شده است نسبت به طرف معامله و قائم مقام قانونی آن‌ها و اشخاص ثالث دارای اعتبار کامل و رسمیت خواهد بود. مقصود از این سخن این نیست که قولنامه تنظیم شده فاقد اعتبار یا باطل است بلکه طبق گفته قانون ثبت برای خرید و فروش اموال غیرمنقول،‌ باید مقررات خاصی در نظر گرفته شود.

1. ۱- نوع معامله و نظم اقتصادی ایجاب می‌کند
2. ۲- در تنظیم سند رسمی، خریدار با حسن نیت تلقی می‌گردد چرا که طبق اصل ظاهر، سند رسمی را ملاحظه کرده و استعلامات لازم را انجام داده که حاضر به معامله شده است.

مبنای اصلی تمام موارد یادشده اصل حسن نیت است.

دکتر جمشیدی (رئیس شعبه ۳۷ دادگاه تجدیدنظر استان تهران)

کشور ما یک کشور خاص است از این جهت که مسال سیاسی و اقتصادی همه دنیا با ما متفاوت است و حجم پرونده‌هایمان در مسائل قصایی و اقتصادی برابر کل دنیاست. مبنای قضایی ما تنها قانون نیست و شرع نیز مدنظر است.

اگر رای وحدت رویه را بپذیریم که مبانی آن به مستحق‌للغیر بودن و ضمان درک مبیع برمی‌گردد، حقی به‌عنوان حق مالکیت بر عین برای خریدار قائل نیستیم که بگوییم خریدار مالک این عین است. بنابراین مالکیت حقوقی خریدار مبتنی بر ثمن می‌باشد. مادامی‌که حقی برای خریدار درمورد عین به اعتبار ضمان درک منبع قائل نباشیم، مطالبه قیمت مبیع به هیچ روی صحیح نیست ولیکن درخصوص ماده ۱۱۷ قانون ثبت که ماده کلیدی استمتاسفانه مورد بی‌مهری فراوانی واقع شد و علت آن همانا تصویب یک رای وحدت رویه در سال ۱۳۵۱ به شماره ۴۳ بود. شابد اگر قضات کنونی این رای را صادر نمی‌کردند ماده ۱۱۷ می‌توانست مشکلات را حل و فصل کند. می‌توان نتیجه گرفت قانونگذار ثبت انتقال این حق را پذیرفته است.

اولاً سند عادی سند معتبر است و ثانیاً بین انتقال بیع قانون ثبت و قانون مدنی معارضه‌ای نمی‌تواند باشد. می‌توان دو ماده را باهم جمع کرد. به اعتقاد من درخصوص این قضیه سه معارضه قابل تصور است:

1. معارضه در اصل انتقال حق مالکیت
2.  معارضه در آثار مالکیت

معارضه در تاریخ که به نوعی این موضوع منتفی است زیرا اگر معامله مقدمی با سند رسمی موخر واضع شد وضعیتی دارد به معنا و مفهوم سالبه به انتفاع موضوع.